宝清永康国际商贸城项目定位与营销策略执行报告 2009-145页.ppt

部分销控 认筹销售 租售并举 三大手段 认筹销售 经过一系列的品牌活动以及广告宣传，项目拥有了一定的知名度，此时开始前期积累，所有来人来电客户定期进行回访，保证客户的购买热情。 在招商等工作顺利进行的同事，意向客户在缴纳2000元诚意金，选定所满意房源后，即可获得VIP卡一张，凭此卡在开盘当日购买可享受2000抵10000的优惠。 每个推售房源拥有两个以上的意向客户时，可进行开盘活动，开盘当日，按照集中解筹为项目销售造势，形成抢购的销售场面。 部分销控 全面推出，分片保留，带动全面销售。在各个销售期，均需保留部分位置较好的铺位，使得项目推广一直都有带动点。 销控原则 原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。 原则三 原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。 原则二 原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推30套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。 原则一 租售并举 以招商推动销售，以销售促进招商，以租带售，实行返租销售，成立专业的管理公司，统一招商，统一经营管理，制定高额投资回报率，合理的返租年限，招商要贯穿在整个项目的开发运营始终。 租赁 销售 价格制定原则 销售价格确定依据 分区定价，划分价格区间，以能在预定时间内实现整体销售为原则。 以现有同类型商业设施租金状况及周边区域在售商铺价格为定价参考。 根据单个铺位实际所处位置、自身结构及开间、进深、临街层高、柱、距离出入口和垂直交通口的远近等因素，合理设置价差。 整体均价确定依据 市场投资回报率控制在6-8%之间 根据铺位的具体区位合理确定价格 与项目租金对应的售价 项目未来成长空间对项目价值提升 市场分析（售） 楼盘名称 单元面积（m2） 一层 二层 备注 人民路商铺1 78-196 7500元/㎡ 3700元/㎡ 优惠100元 西侧大门商铺 71.61~291.32 5500元/㎡ 3500元/㎡ 人民路商铺2 4500元/㎡ 3000元/㎡ 本案 30-50 —— —— —— 单元面积中等偏大 地段差距较远 价格范围：3000—7500元/平方米 区域内在售配套型商业项目特征： 区域内在售配套型商业项目产品与本案差距较大 以本案稳定期的租金作为项目价值，根据投资回报率计算出合理售价。 理论基础 过 程 周边商铺租金 本案初期租金 本案稳定期租金 合理售价 权重比较 年涨幅 投资回报率 投资回报率，即租金收益与投入资金的比值，它是商业项目的价值表现。 任何配套型商业项目都必然经过：初期——稳定期——成熟期，稳定期的商业租金已能体现项目的商业价值。 方 法 定价方法 本案及参考项目的基本情况 　 本案 宝清农机市场 分析要素 项目现状描述 商业定位 国际商贸城 农资农机市场 产品形态 楼层 1~4楼 1~2楼 品牌 一般 无品牌 定位 农机及农机配件 农机农资 楼层 1~2楼 1~2楼 是否沿街 沿街商场 沿街、内街 项目规模 一期7万㎡ 低于1万㎡ 定价参考 　 本案 利民街参考街铺1 利民街参考街铺2　 租金 ？ 0.35 0.47 分析要素 评定（满分五分） 　 产品 形态 　 　 　 地段 4 5 5 品牌 4 2 1 定位 5 5 4 楼层 5 5 5 是否沿街 3 3 3 规模 5 3 3 附加值 免租期 5 0 1 税收优惠 5 0 1 合计 36 23 23 确定初期租金 租金确定 本案1F基础市场租金：0.54~0.73元/m2/天 根据其他同类市场经验，租金年涨幅约为8%， 以租金年涨幅8%计算 商业项目从初期到稳定期需要3-5年的发展时间。本案为半封闭式商业项目，保守预测其发展时间：5年 。 稳定期租金=初期租金*（1+年涨幅）发展年限 本案市场价格：0.54~0.73元/m2/天 本案1F稳定期的租金: 0.79~1.07元/m2/天 确定稳定期租金 租金确定 项目定位 项目启动期主题定位 启动期农机商场案名 宝清现代农机品牌中心 形象定位语 黑东地区农机商场领跑者 本案形象定位 产业资源整合/行业第一品牌 项目定位 本案产品定位 以品牌农机科研、演示、技术交流为主导的富含高科技含量的农机主题专业商场。 本案功能定位 本案功能定位为集“一站式”农机产品销售、物流配送、展览、演示、科研、信息发布、维修服务和技术交流等功能于一体的综合性农机专业商场。 定位特色 品牌店：整机品牌厂家旗舰店（精品4S店）