徽商御花园08年度住宅定价策略61p.doc

徽商御花园08年度住宅定价策略 （一期三标段） 市场背景分析 市场后续供应量分析（具有代表性的14个楼盘） 项目名称 建筑形态 尚未售出房源 5-6月份推出房源（约） 合计（约） 嘉正国际 多层 8套 / 74套 小高层 66套 / 城市之光 多层 60套 / 210套 小高层 150套 / 嘉和花园 多层 64套 / 64套 徽商国际花城 多层 10套 / 14套 小高层 4套 / 京徽名苑 多层 28套 / 246套 小高层 218套 / 信泰国际花园 多层 13套 / 103套 小高层 2套 88套 丽景国际 多层 65套 / 65套 中凯景湖豪庭 多层 102套 / 110套 小高层 8套 / 天巢广场 多层 / 104套 170套 小高层 / 66套 凤凰名城 多层 110套 / 110套 翡翠华庭 多层 45套 108套 153套 远洲玫瑰园 多层 / 156套 156套 太阳岛花园 多层 26套 / 64套 小高层 38套 / 四海花园 多层 40套 / 135套 小高层 95套 / 合计 1152 522 1674 根据我司挑选的巢湖具有一定代表性的楼盘进行市场近况的调研及判断，2008年巢湖市场住宅供应量仍然较大，5-6月份市场仍将陆续推出部分住宅，市场供需比将会成反比态势，仅这14家楼盘的待售房源达到了1674套。必将造成对本项目客源的分流。定价及销售策略也必须考量市场供需比所带来的利弊！ 竞争楼盘个案分析 信泰·国际花园 项目地点：健康西路与环城路交叉处 总建筑面积：约300000㎡ 建筑形态：多层，小高层 当期主力面积： 130㎡ 近期销售情况；07年底开盘当期推出5栋小高层，共185套,目前去化183套,销售率99%。 销售均价：标准层：2750元/平方米；错层：2900元/平方米 优惠措施：一次性付款9.8折，按揭9.9折 销售情况：项目共推出872套住宅，目前销售857套．销售率98％ 优劣势分析： 优势 该项目随着周边配套日益完善，自身住宅逐渐成熟业已成为巢湖滨湖板块首选楼盘；周边住宅设施繁华，居住环境优良，闹中取静；此外开发商优良的资信为该项目的质量安全、居住品质等提供了很好的保障，更易为巢湖市民接受。 劣势 目前项目周边无现有住宅配套，生活不够便利；无公交线路，出行不便。同时该项目地势较低，不易为巢湖市民接受。本项目离水泥厂较近污染大，对小区居民产生一定的负面影响。 城市之光 项目地点：长江路与巢湖北路交汇处东北侧 总建筑面积：约510000m2 建筑形态：多层、小高层、高层 当期主力面积：114㎡ 近期销售情况；08年3月开盘当日推出一栋18层高层建筑，共64套房源（一楼与二楼为商业），当日去化45套，销售率70％ 销售均价：多层：2800元/平方米；小高层：2900元/平方米 优惠措施：一次性付款9.7折，按揭9.8折， 销售情况：项目共推出650套住宅，目前销售570套．销售率88％ 优劣势分析 优势 该项目地理位置较好且交通便利，周边相关配套齐全，小区内有幼儿园、社区会所、活动中心、住宅服务、文化教育、以及超大规模社区停车场，同时以成熟社区的强大号召力，集结周边多种生活形态，形成一个核心居住基地应有的优雅生活气息。 劣势 该小区较大不便于物业管理，回迁居民和整个小区没有分开安排。居住素质难以保证。项目靠近火车道及长途车站，噪声较大对小区居住有一定影响。因市场对于高层的接受有一定抗性而本项目后阶段仍以高层为主，后期市场竞争压力较大。 嘉正国际 项目地点：巢湖路与党校路交叉口处 总建筑面积：4.6万㎡ 建筑形态：多层、小高层 主力面积：126㎡ 近期销售情况；08年1月开盘当日推出3幢小高层,共176套，目前去化110套,销售率达63％,认购120㎡以上客户再获赠“408元/㎡”装修基金，认购120㎡以下客户再获赠“280元/㎡”装修基金，老业主介绍，可获赠1年物业费 销售均价：多层2800元/平方米,小高层3050元/平方米 优惠措施：一次性付款9.8折，按揭9.9折， 销售率；项目共推出284套住宅，目前销售210套．销售率为74％ 优劣势分析 优势 优越的社区地段，繁华的住宅配套，便捷的交通网络成就了该项目巢湖市中心黄金地段，较高的地理位置赢得巢湖市民的普遍认可，加之开发商良好的品牌信誉及优良完善的建筑元素赢得市场口碑，前期住宅的旺销形成了一定的人脉客群。本案与我项目隶属同类地段，优势相当，可成为我项目日后开盘较佳的风向坐标 劣势 该项目社区规模较小，社区配套较单一，一定程度上容易造成后期物业维护不够健全，加之过高的销售单价及目前巢湖市场不够认可的小高层物业形态都为项目抗性所在。 中凯景湖豪庭