成都天府长城滨江项目2009年营销方案汇报133p.ppt

思源经纪-思源营销策划报告难点讲解精要 思源经纪 中、高端市场定位高端以点带面，实现项目价值最大化 定价原则 原则一：为豪宅形象定位提供支持。 原则二：配合多样化的产品线，完善其价格体系。 原则三：符合项目总体产值要求。 原则四：符合公司09年现金流要求。 项目本体难点分析 干道噪音影响严重。项目受红星路和三环路两条主干道以及其高架桥影响，车辆噪音较严重。 高附加值产品受到周边劣势影响。项目采用点式围合规划形式，周边劣势对项目高附加值产品影响较大。 三级、四级产品体量较大。临三环和红星路综合条件较差的产品体量较大。 户型面积的市场不确定性。项目产品户型指标在同档次在售产品中趋大，产品认可度还需通过市场的验证。 项目周边环境较差。项目边界公园及绿化普遍处于规划和施工状态，对项目现场销售产生了负面影响。 周边道路动线较差。项目南面、西面道路尚未通车，客户到访交通不便。 目标客户群容量。产品定位于高端电梯豪宅，且在产品构成上采用单一的大平层设计，同时拥有较大量的中小面积户型，目标客户群的选择面受到较大局限。 市场竞争激烈。项目入市受到周边同类型项目产品的威胁。 30#地难点分析 滨江项目标杆性地位。坐拥整个项目最优的自然景观资源，为后期产品品质和价格拔升奠定基础树立标杆。 为公司09年度现金流提供保障。 项目高调入市为公司品牌提升提供强有力的支撑。 项目营销思考 如何规避项目本体劣势？ 09年如何平稳度过？ 如何通过滨江项目提升公司品牌？ 如何通过30#地入市，为项目后续40万平方米树立标杆？ 如何保证资金压力最小化，做好应对市场变化的准备 ？ 项目2009年推售计划 项目2009年2月-7月推广计划 滨江项目2009年2月-7月推广计划表 售楼中心设施细节: 1、擦鞋机 2、卫生间加热水龙头 3、吧台器具及咖啡豆等展示，营造休闲氛围 4、风险提示 样板间设施细节： 1、空调开放 2、厨房及餐厅烹饪展示（咖啡、面包），营造生活氛围 3、卫生间及卧室增加香薰 第二阶段 销售中心开放及品鉴会阶段工作计划（09.3.20-09.4.18） 2009年04月18日销售中心正式开放 2009年03月28日项目正式公开亮相 第三阶段 内部认购及开盘期工作计划（09.4.19-09.6.06） 2009年04月25日-28日房交会亮相 2009年05月23日内部认购 2009年06月06日项目正式开盘 滨江项目2009年2月-6月工作执行计划表 滨江项目2009年2-6月营销费用预算 2009年2-7月营销费用预算汇总表 ￥ 2,182,000 ￥ 1,120,000 ￥ 3,093,800 ￥ 6,395,800 合计 ￥ 90,000 ￥ 30,000 ￥ 210,000 ￥ 330,000 销售物料 8 ￥ 9,000 　 ￥ 65,800 ￥ 74,800 销售工具 7 ￥ 440,000 ￥ 120,000 ￥ 170,000 ￥ 730,000 活动 6 ￥ 18,000 ￥ 70,000 ￥ 1,160,000 ￥ 1,248,000 现场包装及导示系统 5 ￥ 610,000 ￥ 208,000 ￥ 448,000 ￥ 1,266,000 户外广告牌 4 ￥ - ￥ 290,000 ￥ 720,000 ￥ 1,010,000 宣传资料费用 3 ￥ 105,000 ￥ 72,000 ￥ 60,000 ￥ 237,000 小众渠道 2