滨江项目整体定位建议62p.ppt

初始假设1 内 容 计算内容 单位成本 (元/㎡) 土地费用 楼面地价 9589 1) 前期工程费 勘探、设计、三通一平、临时水电 150 2) 市政代收费用 105 3)建安费用 高层 含土建、水电、安装 2400 商业 含土建、水电、安装 3000 写字楼 含土建、水电、安装 3500 车库 含土建、水电、安装、装饰 2500 4) 室外工程及环境 室外道路、照明、社区园林 500 5) 管理费用 含工程管理费 按建安费用的3%计算 6) 不可预见费 按照以上1)~5)项的4%计算 初始假设 建设面积（单位：㎡） 住宅 25000 商业街 5000 写字楼 11712 车库 13600 初始价格（单位：万元） 住宅 1.8 商业街 2.7 写字楼 2.5 车库 15 项目用地面积为15449㎡，建筑密度为25%，车库规划个数为203个 住宅市场主流售价在1.5万到1.8万之间，初步假定项目住宅售价为1.8万 目前项目周边商住楼产品中，商业售价一般在2万到3万之间，根据市场情况初步假定商业售价为2.7万 滨江市场写字楼和公寓产品主要沿钱江南侧分布，本项目周边暂无写字楼项目，市场价格实现在1.7万至2.6万之间，参考市场，假定项目写字楼价格为2.5万， 假定车库按15万/个出售 建设面积指标和销售价格假设 初始假设 项目净利润约12500万，税后成本利润率约为19.1% 1. 销售收入 92310.0 2. 开发成本 65433.4 2.1 土地款 40000.0 2.2 前期工程费＋市政代收 393.9 2.3 建安成本合计 14999.2 2.4 室外工程及园林(未计算商业的园林) 579.3 2.5 管理费用（按建安3％计算） 450.0 2.6 不可遇见费用 656.9 3. 销售费用 2769.3 4. 销售、经营税金及附加 5584.8 6. 土地增值税（销售收入*2%） 1846.2 7. 营业利润 16676.3 8. 所得税（营销利润*25%） 4169.1 9. 净利润 12507.2 销售收入包括：1）住宅销售收入45000万元；2）商业销售收入13500万元；3）写字楼销售收入29280万元；车库销售收入4530万 销售费用按销售收入的3%计提 销售、经营税金及附加包括营业税（销售收入的5%计提）、城市建设维护税（销售收入的1%计提）、印花税（销售收入的0.05%计提） 税前成本利润率 =利润总额/总成本费用 25.5% 税后成本利润率 =净利润/总成本费用 19.1% 营利情况 项目成本利润构成——土地费用和建安占成本比例较大，开发毛利约16600万 成本利润构成 内容回顾 项目属性 客户 产品 经济指标 二线省会城市、国家级高新技术产业开发区、中小规模、中高容积率、无强势资源的城市综合体项目 对于住宅产品追求生活品质的中高端客户是项目客户的主流，商业和写字楼立足周边客户 住宅从项目定位和市场偏好出发，主打二房、三房产品，切合市场需求；商业主打生活配套型商业；中高端写字楼，立足周边市场 净利润约12500万，税后成本利润率约为19.1% THE END! * 滨文路 浦江路 坚塔路 新浦河 规划中的高家里路 项目地块 项目东至浦沿路 南至坚塔路 西至新浦河 北至规划高家里路 地块通达性较好：东临浦江路、南至坚塔路、西至新浦河、北至规划中的高家里路 过钱江大桥至市区 至滨江区政府 项目通达性 地块内部较为平整，无建筑物；地块北侧、南侧各有1栋约30层高建筑，距离地块距离较近 地块现状 项目地块内部情况 北部建筑 南部建筑 东部浦沿路情况 项目地块 项目地块 地块内部情况及四至 项目周边配套比较完善，具备基本的城市属性，能够满足日常生活所需 公交：K706、222、K566、k322、K822、k522、k113等多线路途径项目周边 地铁：未来规划中的地铁6号线（浦沿-红垦农场）起始站设在项目地块附近 教育：浦沿小学、东冠小学、新生小学、杭州二中、浦沿中学、浙江公安高等专科学院、商业职业技术学院、浙江中医学院、浙江艺术学院、中国美术学院成教院、机电职业技术学院 生活购物：华润万家超市浦沿店、联华超市浦沿店、世纪联华超市新生店、肯德基、麦当劳 银行：浦发银行、杭州联合银行、建行沿江支行、中国邮政储蓄滨江高教园区储蓄所 规划中的地铁6号线 联华超市浦沿店 世纪联华 超市新生店 杭州联合银行 邮政储蓄 浦沿站 项目周边配套 宗地面积 15449㎡ 建设用地面积 15449㎡ 容积率 ≤2.7 建筑密度 25% 绿地率 30% 建筑高度 不限 住宅地上建筑面积 ≤25000㎡ 商业办公地上建筑面积 ≥16000㎡ 计容积率的地上总建筑面积 ≤ 417