美城国际营销售报告 2011-28页.ppt

成都。国际城南。美城·国际社区营销策略提报 新联康（中国）贰零壹壹·八月 国际城南，已成为成都---------代名词 以中央商务区、中央政务区、中央居住区、 新会展，中国第三大领馆区为核心 政府规划为主导的国际都市配套 云集城南 国际城南十大板块价值在这里形成 城市资源价值 高薪政府行政中心 交通资源价值 四纵路网/地铁交通 信息资源价值 GDS万国数据中心 产业资源价值 高新/软件/孵化/欧盟中心 总部资源价值 数家500强企业总部云集 商机资源价值 会展商务/高端商业/酒店 财经资源价值 金融后台中心/11家金融机构 生态资源价值 高尔夫/海洋/世纪/森林公园 高端住区资源价值 上百万高素质人才/精英 文化资源价值 歌剧院/艺术馆/文体中心等 在形象上，这里是成都国际化名片 在功能上，这里是居住，商务，行政兼顾的复合CBD 在地位上，这里是西部中国经济晴雨表 辐射中心 对于中国，他还有另外的含义 中央政务区 中央居住区 中央商务区 　美城国际 项目 No.7 政府官员 No.2 成都本土客户 No.5企业老板 No.4 全国投资者 No.6 白领，时尚者 No3 城南华阳片区 又是哪一部份客户会购买美城国际呢？ No.1西南片区客户 No.8 教师 No.9 二级城市置业者 No.10 城南外籍人士 美城国际社区的总体规划－－－ 地段价值 区域配套 价值 服务价值 品牌价值 项目配套 价值 产品价值 国际城南核心区域 高尚居住中心 中心特色园林景观，环抱公园，会所 大社区 入户精装挑高大堂， 天际泳池 …… 高端商业、甲级写字楼、公园、海洋馆、歌剧院…… 实力开发商，资金雄厚…… 专属私享受服务 美城。国际社区的价值－－－ 我们要以什么价格对外销售？…… 参照项目 权重 宗地项目 华润·凤凰城 复地·雍湖湾 保利心语花园 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 立地条件 区域交通 6% 8 0.48 8 0.48 8 0.48 8 0.48 区域环境 15% 7 1.05 9 1.35 8 1.2 9 1.35 区域配套 12% 7 0.84 8 0.96 8 0.96 7 0.84 社区属性 社区规模 1% 8 0.08 9 0.09 7 0.07 9 0.09 社区景观 12% 8 0.96 9 1.08 9 1.08 9 1.08 建筑外观 5% 9 0.45 8 0.4 8 0.4 8 0.4 户型设计 18% 9 1.62 9 1.62 9 1.62 8 1.44 社区配套 6% 7 0.42 9 0.54 8 0.48 7 0.42 服务品质 施工质量 3% 10 0.3 10 0.3 10 0.3 10 0.3 交房时间 1% 7 0.07 9 0.09 9 0.09 9 0.09 物业管理 10% 10 1 10 1 9 0.9 9 0.9 营销力度 2% 10 0.2 9 0.18 9 0.18 8 0.16 现场表现 3% 9 0.27 9 0.27 9 0.27 9 0.27 开发商品牌 1% 9 0.09 10 0.1 10 0.1 10 0.1 其他考量 去化速度 5% 9 0.45 10 0.5 8 0.4 9 0.45 合计 — 100% — 8.28 — 8.96 — 8.53 — 8.37 参考项目售价 9200 9000 8500 折算价格 10267.9 10551 10155.3 参考权重 35% 35% 30% 加权后数目 3593.75 3692.85 3046.59 8555.88 理由１： （１）因为有多源划的产品组合，套二，套三，套四。套五。跃层都能在第一期开盘找到相应的产品，受众面广。 （２）南北东西朝向的房子都有，无论客户选哪种，第一期开盘产品中都能找到。 按原栋号编排： 第一期销售 一号楼的２.３单元 二号楼的１单元 楼王：４》２》３》５》６》１ 1 2 3 4 5 6 第一期开盘销售的 产品 理由２： （１）正南北朝向，通风，采光及佳。 （２）销售产品中，一号楼３单元是２４层，相对来讲，２４层更具优越性，同时也是买点。在整个小区中，　本来２４层的只有两个单元。 物以稀为贵。 １号楼产品的情况： 理由３： （１）在二号楼中，一单元户型面广，在两梯五户中，套二每层都有两套。客户选择面广。 （２）在小区西侧可享受河道景观。 ２号楼产品的情况 　第一期销售产品：汇总 可以看出：主力户型还是以三房为主，但同时不忘追加套二套四。并且在项目中可做最高价的顶跃产品。 我们的最终：目标 以８５００元平均价销售 销售面积：约４６９８２平方 总产值将达：３.９９亿 即便是开盘销售８０%, 也是３个亿的产值。 预热： 前期