郑南于庄东地块前期市场研究(2012年2月)48p.ppt

居易国际城户型解析 2房2厅88.77 ㎡ 2房2厅88.47 ㎡ 一梯两户 优点：面积虽小，但却可以做三房用，空间布局紧凑，利用率很高。厨房、客厅采光较好 缺点：餐厅稍小 优点：南北通透，采光较好。布局紧凑，空间利用率较高。房间用途可塑性较大。缺点：餐厅稍小。 竞品分析——居易国际城 优点：南北通透，采光较好。客厅面积较大，较宽松、舒适。缺点：入户玄关面积过大，造成空间浪费。 3房2厅137.6 ㎡ 3房2厅122.62 ㎡ 优点：南北双阳台设计，餐厅、客厅、卧室、都连有采光阳台，采光较好。布局合理，动静分区。 缺点：阳台面积占用过多。 居易国际城户型解析 一梯两户 竞品分析——居易国际城 居易国际城全部是6层不带电梯或7层带电梯的多层。 其建筑风格不一，二期、四期和五期分别融入了罗马格调、米兰风尚和丹麦童话的元素。 居易国际城建筑风格解析 竞品分析——居易国际城 居易国际城以奥林匹克公园、维也纳公园、托斯卡纳公园三大公园为主体、将居住区景观全面展开，实现景观与建筑的完美融合，除此之外，每栋楼前都有专属的庭院景观，达到“步步不离景”的效果。 居易国际城景观设计解析 竞品分析——居易国际城 项目名称:正商红河谷 项目位置：郑州西南绕城高速与中州大道交汇处南500米 开发商：河南正商置业有限公司 物业公司：第一太平戴维斯物业管理有限公司 占地面积： 500亩 建筑面积：50万㎡ 建筑类别：双拼、联排、退台洋房 物业类别：别墅、洋房 、高层 容积率：1.49 绿化率：40% 入住时间：预计2012年年底 价格：起价5000元/平米 楼盘动态：正商红河谷五层退台花园洋房，139平米、170平米在售，价位5000-10000元/平米，优惠活动持续进行中，全款优惠3个点，按揭优惠1个点，预计2012年年底交房。【2012.02.06】 竞品分析——正商·红河谷 楼层 地下室 第一层 第二层 第三层 面积 127.3 118.3 119 76 楼层 第一层 第二层 第三、四层 复式 面积 146 140 121 173 联排别墅各层户型及面积 花园洋房各层户型及面积 电梯洋房各层户型及面积 正商红河谷建筑形态有别墅、花园洋房和高层，前期主推洋房和别墅。 多层户型的面积区间为93-173㎡，跨度很大。 别墅面积从230-420㎡不等。 建筑形态多样，户型面积跨度较大，满足高端人士不同需求. 楼层 第一层 第二层 第三、四、五层 第六层 第七层 面积 142 139 126 105 93 竞品分析——正商·红河谷 正商·红河谷推出产品 优点：南北通透，双阳台采光较好。缺点：餐厅较小加上中部过道过窄，让人感到拥堵。 3房2厅105 ㎡ 3房2厅126 ㎡ 优点：客厅餐厅全部朝南，客厅连着采光露台，采光较好。动静分离，布局合理 缺点：厨房置于户型中部，通风、排烟不畅 一梯两户 正商·红河谷户型解析 竞品分析——正商·红河谷 正商红河谷引进西班牙风情建筑风格，其主要特点是以融洽自然的邻里关系为出发点,讲究形式的美感与空间的流畅,从而绽放明媚浓郁的“院落情怀”,这也是PATIO院落的生活特质 。 正商·红河谷建筑风格解析 竞品分析——正商·红河谷 第三部分： 整体发展战略 3 区域机会 政府大力开发龙湖镇，加快与郑州南区的融合 郑州市向南发展的桥头堡 内外交通的逐步完善，城市化进程加快 五大园区的开发，宇通工业园等国内知名公司落户 整合区域本身的资源和区位优势（城市发展方向+市政主轴辐射区+七里河生态带+南水北调运河河景风光+教育产业基地+日益完善的交通），重新定义郑南与龙湖镇交汇区域，另一高端板块和居住体验——新都市+高尚居住+休闲，吸引郑州南郊和周边区域的客户。 市场机会 以郑州为消费参照体系的龙湖镇地产发展空间较大 产业的强大聚合能力和科研教育支撑，龙湖镇及周边开发速度加快 城市化和逆城市化的双重作用，区域供需矛盾将持续存在 区域内各类产品都存在需求缺口，市场竞争度比郑州市低 把握主流客户的品质需求，发挥大盘的强可塑性和复合型，掌握节奏，实现“价和量”的结合与突破。 客户机会 区域客户具有多样性、差异性 主流客户为郑州市上班中产阶级和改善型知富阶层 交通和配套的日益完善及潜力板块的规划，客户更愿意选择在本区域置业 目前的客户中刚性需求所占比例较大，远期栖居改善类产品看好 把握好客户结构的演变，以不断满足客户需求的产品占领市场，通过多种手段增加产品附加值。 供应机会 区域内产品的多元化趋势明显 郑州市住宅市场房价依然过高 区域居住氛围愈加浓厚，各类产品均不能满足需求 区域内城中村可改造项目越来越少，土地稀缺也将使供需矛盾更加尖锐 供需矛盾的长期存在，适宜最大程度的增加产品附加值。产品