贵阳锦东·叠彩城商业建议方案76p.ppt

此面积划分把第二套设计方案作为参考，在规划设计改动的基础上，建议一下面积划分： 超市等主力店的面积实际根据和商家的需求范围来定，最后做调整。 银行、药店、市政职能单位 等配套型商业 约3000平方 负七层 8% 配套服务 把原四、五、六层合到三层 约10000平方 负三层 超市 负二层一半作为超市 约6000平方 负二层 43% 超市 负二层一半作为餐饮 约6000平方 负二层 16% 特色餐饮 负一层 6% 日常综合服务区 实际根据品牌折扣商（如奥特莱斯）的面积需求做调整 约12000平方 负一层 27% 品牌折扣区 备注 面积 位置 比例 业态 招商计划建议 【招商节奏进度】 按照招商及商业销售的要求，拟将招商工作分为三个阶段进行： 第一阶段：招商准备期 第二阶段：招商启动且主力商家突破阶段 第三阶段：全面招商阶段 【招商准备期】 主要任务：完成招商的前期准备工作 拟定时间：2010年12月—2011年3月底 1、确定业态组合定位、目标商户定位； 2、甲方组建成立商业运营公司，为后期招商及后期商业运营管理打下基础。 3、制定招商策略及招商政策； 4、招商宣传物料设计、印刷及制作； 5、招商法律文件的完备； 6、招商办公的确定(主要负责人和构架) 7、第三方资源的整合（媒体、协会等） 8、招商推广总计划确定（2011年3月）。 本阶段针对招商不做媒体上的宣传 【招商准备期】 商业运营公司组建 在招商准备阶段，首先甲方要有专人负责招商的准备工作，组建成立商业运营管理公司。负责整个商业的招商运营管理牵头工作，和商业方面与政府行政主管部门协调。 1、专人负责，公司组建。 2、招商团队框架的建立，骨干人员的确定。 3、招商奖励制度的确定。 4、与行政主管部门沟通，申报商业项目，并争取税收的减免、工商费用的优惠等。 【招商准备期】 招商策略及政策（提供一个方向，细则需进一步商讨制定） 1、租金策略 （1）放水养鱼策略：在本项目整个社区建设期内，由于商业氛围不成熟，需要对商户进行扶持，因此在租金政策上进行让利，让商户轻装上阵，增强其前期抗市场风险能力。 （2）倒计时免租策略：指对各业态制订享受不同免租期的时限，如：在10月份前签约免租1年，在11月份前签约免租10个月，在12月份前签约免租8个月，依次类推。 2、经营政策的保障（运营） （1）在经营的前期运营公司针对商业经营进行系列公关，为后期商业气氛奠定基础，增强商户信心。 （2）后期商业运营公司专门经费有计划的对商业街进行经营推广。 （3）为经营商家开发消费会员。（如通过办理星都会、万客会会员专区积分可在商业街消费） 2、物管的减免扶持（经营前期的物管费用的减免）。 3、工商行政税收等方面的服务。 该商圈的区位条件和项目类似，但区域发展的成熟度优于项目目前的区域条件，因此，该商圈的主体项目对本项目在未来几年后发展商业的模式和内容是有一定借鉴意义的。 【大营坡商圈】 【旱码头商圈】 多业态业种的复合型商圈 专业市场是辐射全省的商圈 生活性商业 专业性商业 【旱码头商圈】 形成条件：位于一环核心圈，与外区域便利的交通联系 区位优势：城市一环范围内，仍属主城核心圈 。交通情况：多条线路与主城、外围组团、其它城市便利联系与主城联系的道路：遵义路、神奇路—瑞金路、解放路等多条线路与主城联系沙冲路及未来新建2条道路与小河区域联系贵黄路与外城市连接 【旱码头商圈】 该商圈发展有先发优势、交通优势和商业规模优势，但同样存在着交通混乱、形象落后、业态混杂的相关问题。 【旱码头商圈】 本项目所在的区位及项目自身是否具备区域商圈的发展条件？ 本项目目前发展区域商业的条件不充分，但未来又存在类似的发展机会，考虑到商业发展价值最大化及降低风险，项目需在商业发展时序和商业形态上作合理的设定！因此在在本方案中的商业定位内容中，我司将站在整体定位上并进行以下几点上的考虑和设定商业的定位。 【本项目思考】 整体功能定位 旧城与新城之间的链接型商业定位 核心一：以弥补现行生活百态为站位根本 核心二：以提升项目自有品质为站位根本 核心三：以未来阶层休闲聚集为站位根本 规划及业态划分 结合项目商业的“链接型商业定位”及“支持销售形态”的特征，我们将继续从项目商业规划、业态分布、招商建议三方面，给予商业整体建议。 【商业区位分析】 东部新城 老城区 本案 项目位于东部新城和老城区的衔接处，地理位置独特，未来交通便利。 目前该片区，主要以居住为主。商业以自然形成的街铺为主，形象较差。 【商业规划现状】 负一、负二层和负七层的商业规划规模完整、方正实用、人流动线可随意分布，有利于日后经营，其中负一和负二层有临街