西山二期营销策略执行报告37P.pptxVIP

西山二期营销策略执行报告;推盘原则及策略 推广策略及媒体策略 推广预算 活动策略 销售策略;推盘原则及策略;1、一期开发量为13万平方米，销售周期约18个月，目前剩余房源约160套，面积大约2万方。 2、一期开发产品类型为多层洋房、复式高层及小高，面积从30-150，其中二居室户型销售较好，100-150市场抗性较大。 3、同时考虑二期的产品线要与一期的产品产生互补 ;以市场的销售环境为开发的主要参考因素;项目开发风险界定;确定项目推盘计划;推盘原则及策略 推广策略及媒体策略 推广预算 活动策略 销售策略;推广策略;推广阶段划分;推广主题：西山圣境 唯我传说 天下后 已再无西山 推广目标：实现项目品牌亮相，创造消费者心目中的地位，同时塑造所在区蔌的地位价格。 媒体策略：大户外、大形象，通过大型户外广告，结合报纸、电台、网络、DM等并提升项目形象，建立市场的地位和项目的地位。;推广主题：70m2-90m2精舍洋房，醇熟上市 （其它卖点推广） 推广目标：在项目形象建立的基础之上，让客户更多的了解项目卖点，从认知、认同、引导客户成交，为实现成功的认筹储备更多的准客户。;推广主题：御天下精舍洋房即将开盘 推广目标：媒体全面轰炸，在短时间内引爆市场，形成全城关注，届时推出认筹、解筹实现开盘的成功销售。;推广主题：优惠及项目卖点重复推广 推广目标：媒体全面轰炸，在短时间内引爆市场，形成全城关注，届时推出认筹、解筹实现开盘的成功销售。;推广主题： 我爱御天下，我爱炮台山 目的：以御天下公园做主线，强调御天下公司被霸占为线索，导出本案御天下，通过玄天岭的历史文化导出玄武富贵之地，御天下独享御天下。 ;推盘原则及策略 推广策略及媒体策略 推广预算 活动策略 销售策略;御天下二期工作计划排期及预算表;推盘原则及策略 推广策略及媒体策略 推广预算 活动策略 销售策略;5月环山健步行;6月样板示范区开放;示范区开放，认筹;6月开盘盛典;7月大客户拓展;活动对象：秋交会来访客户。 活动目的：充分展示项目优势，提升项目档次，深度感染房交会客户。促进销售。 节目表演：主持人、丑小鸭、形体表演、萨克斯演奏等小型表演。（活动公司提供） 交通安排：秋交会期间，一定要安排专车接送，客户排号、礼仪小姐举牌引导客户上车。（秋交会展场—御天下项目） 礼仪小姐：预计4人，服装以欧式为主。;对象：新老客户 目的：通过老客户带新客户，邀请其会员到现场参加红酒宴会，使之增加对项目的了解和认知，促进销售。;推盘原则及策略 推广策略及媒体策略 推广预算 活动策略 销售策略;时间：5月10日—6月8日（预售证的办理）。 ? 目的：利用开盘前一个多月的时间，锁定潜在客户或固定部分购买客户。 ? 销售目标：完成20％房源量的预定或约400组客户的预约客户。 ?;销售手册、销售说辞的拟定。 意向客户的收集与登记。 完成开盘前员工的业务培训。 采用销售预定的方式，锁定客户群，达到部分客户的预定，促使迅速的资金回笼。 销售定单制作完毕。 确定售楼员工奖金分配制度。? 价格策略：以“模糊”价格引发客户兴趣，只给客户一个大概的价格范围。宣传预定的优惠条件，引发客户持币等待楼盘，从而拦截竞争对手的客户。 推盘策略：保留项目中较好的单元。;制定《商品房认购书》，收取定金，原则上不可以退房,同时，本公司不得将其所定单元卖给其他客户。预计完成在开盘前30％房源量的预售，可以避免客户流失，为开盘后楼盘的迅速消化打下基础；?;采用销售预约（确定预约单元）方式，锁定客户群。与客户签订《商品房购房预约单》，不收取购房定金，但预约客户需在银行开设个人帐户并存入一定金额，为其保留某单元在在开盘后的第x顺位购买优先权。预计完成约400组客户的预约，开盘后完成其中约25％预约客户的签约；;采用销售预约（确定预约单元）方式，锁定客户群。与客户签订《商品房购房预约单》，不收取购房定金，但预约客户需在银行开设个人帐户并存入一定金额，为其保留某单元在在开盘后的第x顺位购买优先权。预计完成约400组客户的预约，开盘后完成其中约25％预约客户的签约。；;方案一和方案三组合操作，即：确定欲购单元的客户可以预付购房定金确定购买并在开盘后规定时间内签约；不确定是否购买本项目商品房的客户可按方案三进行操作。预计完成在开盘前30％房源量的预售及部分预约客户。;时间：6月10日—6月30日（预售证下达之日?） 目的：通过一定时间的客户积累及充分的开盘准备，引爆市场，以低价入市的角度，制造市场销售热点，迅速聚集人气。 ? 销售目标：完成30％的销售。;销售策略： 前期预定客户集中签约，造成现场抢购热潮。 接待现场来访来电，追踪意向客户，及时成交。 规范的销售执