郑州新沂国信前期策划报告77P.pptVIP

+ + + + + + + + + + + + 国信在中国的宏大构想，推动中国城市化进程的城市运营商。 ——做项目，就是系统与模式复刻过程 一、二级土地联动开发，掌控市场发展脉搏，主导城市发展流向。 国信在新沂的恢弘伟业，视野当然不会局限在单个项目的未来。 促进产品的过渡 提升地区的价值 占有市场的高端 实现利润的连续 1.6-1.7的容积率 绝非纸上实现，重要的是现实操作性和抗风险能力评估 联排/叠加/洋房/高层 始终保持物业优势、逐步转变地区属性、合理控制产品体量 阶梯提升的产品策略 始终保持市场领先、始终成为城市焦点、始终掌握价格主动 新城+产品+环境+服务=国信世家系新城模式 + + + + + + + + + + + + 新沂是个愿意为招商引资为客商造任何梦的城市 新沂是个略显边缘化的城市 新沂是个渴求文化的城市 新沂是个男性化特色很强的城市 新沂是个有着明显北方爽直特质的城市 新沂的男人现在都这么粗俗啊？满大街都是剔秃头瓜子满脸横肉的胖子，穿一身KAPP，自认为很时髦脖子上戴一根能拴猪的金链子说话都是用鼻子说话骂人那是张口就来 …… 以下内容摘自新沂城市论坛（热贴） 现在新沂流行粗俗？ 公务人员 企业高管 民营企业主 事业单位高收入人群 城市接受这样的产品吗？ 区域适合这样的产品吗？ 经济效益合适吗？ 城中片区 城东片区 城南片区 北区 南区 公务员、事业单位，商人 一般城市工薪 拆迁户 乡镇居民 公务员 事业单位 商人 一般城市工薪 拆迁户 乡镇居民 公务员 事业单位 商人 城市接受这样的产品吗？ 城中片区的主城区域压迫造成人们对小高层高层产品的被动接受，离开城中片区，这种区域压迫不复存在，短期内这类产品接受度存疑，还需要市场培育的过程 锡沂工业园区 一座医院 从小学到高中 地区规划了小学5所，九年制学校2所，初中2所，高中两所。项目周边有小学和九年制学校 体育用地 在售项目 已拍土地 区域适合这样的产品吗？ 在未来一到两年内，区域内的小高层/高层产品将面临主城同类产品的竞争，以及东区南区各项目的相互压迫，产品价值的增长将过缓，销售速度存疑 经济效益合适吗？ 方案一 叠加 洋房 9.79万平方米 2.72万平方米 价格主动权丧失 新沂未来还有较大低密度产品供应，叠加产品本身无绝对优势，与洋房类产品组合，难以实现利用物业升级产生的价格主动提升效应 过于单一的客群 两类产品比例失调，很快会进入洋房唱独角戏的阶段。单一的洋房产品客户面单一，为去化带来瓶颈。同时，也难以有效对接区域未来的大量潜在客群 地区引导权丧失 地区内未来一到两年内将进入小高层高层销售阶段。迫于地区形象和供求关系的原因，其他开发商很可能以价格博销量，最终带低整个地区的价值，而国信没有合适产品对地区价值进行适当引导，对国信未来在整个地块的持续发展战略有严重影响 方案二 叠加 联排 2.49万平方米 5.36万平方米 问题没有躲掉 高密度物业销售的问题没有解决掉，地区形象的主动权也不在手，还面临分割的市场如何对接 既然解决不了问题，就去面对问题 前后客群差异太大 项目从低密度产品直接跃升到高层产品，前后客群差异巨大，难以形成有效的销售持续 高层占了三分之一 方案二以当前适销产品为启动，但为做满容积率，将存在超过三分之一的高层产品。高层的销售瓶颈问题没有能够规避 高层 4.1万平方米 方案二 产品 单价 面积 叠加 联排 高层 6675 5041 4297 4.1万 2.49万 5.36万 18031 保守计算的价格 叠加总体量5万多方，为保证有效去化，计算价格按照当前4500元/平方米的地区市场价格计算，2011年底进入市场，两年销售完，年增长10%计算 两年销售完毕 叠加按照2011年底销售，两年销售完毕，每年平均推盘计算 联排提升10% 联排按照当前价格提升10%计算 两年销售完毕 叠加按照2011年底销售，两年销售完毕，每年平均推盘计算 利润可以参照 两年销售完毕 叠加按照2013年底销售，两年销售完毕，每年平均推盘计算 利润 联排提升10% 高层按照3200（地区多层下调10%）起算，年增长10% 别墅物业先入市 金邸世家2011年度及以后将销售洋房产品，别墅产品与其形成产品差异 地区2011年预期将以多层小高层为主，和地区形成产品差异 无风险的体量 规划体量与当前体量总量类似，不存在过大供应压力问题，不会对去化形成威胁 洋房中期入市 金邸世家2012年以后将清盘，不存在销售冲突 地区2012年预期将以多层将基本去化完毕，拥有物业形态优势 可持续提升的体量 6万多方的体量将至少分成两个批次开发，具备了产品阶段提升的空间 高层后期入市 2013年后地区和主城区都将以小高层高层产品为主，不具备物业形态劣势 地区整体城市形象已经具备，地