郴州下湄桥项目营销策划前期提案 2011-45页.pptVIP

* 楼 盘 住宅建筑面积 商业面积 备注 芙蓉丽景 68000㎡ / 远志·丽都花园 45000㎡ / 阳光佳苑 66013㎡ / 本 案 42861.6 10426.4㎡ 总面积:62990㎡ 项目优势分析 4. 本案为区域内独树一帜的商住楼，坐拥繁华地段，项目竞争力强，优势明显； 5. 对于本案体量小的情况而言，可见周边楼盘体量均较小，区域性的规避了这类问题； * 楼盘名称 销售情况 热销户型 滞销户型 阳光佳苑 25% 98平两房 105平三房 128平三房 芙蓉丽景 85% 70-90平两房 110平三房 140平四房 174平复式 项目优势分析 6.本案户型定位符合市场需求趋势，项目具备创新性的紧凑户型势必受到追捧； 7.区域内产品线较为丰富，中小户型市场需求量大，去化速度相对较快； * 项目劣势分析 整 体 形 象 脏、乱、差 周边楼盘质素不高 区域内商业档次较低 就外部环境而言： “形象工程”任务艰巨， 区域环境阻碍品质突出， 商业业态单一，档次低， 商业分流现象严重， * 项目劣势分析 小 高 多样化 就项目本身而言： 项目体量偏小， 项目容积率高（9.32）， 物业类型多样，商业、住宅后期整体管理。 * 满足区域消费群体购物需求，营造良好的购物场所； 极大的提升周边的商业形象及档次； 有利的回流区域内的高端消费群体。 项目产品的终极目标： * 四、产 品 建 议 产品住宅创新，商业突围 ? 住宅建议 （户型定位、分配比例、价格判定、户型推荐） ? 商业建议 * 产品亟待突破创新， 引领市场新风向！ * 中小户型是市场需求主流，紧凑型户型出现供不应求的局面； 区域内楼盘户型面积80%以上为 120-130平； 运用创新型 差异化战略，打破传统格局 户型创新： 45平左右 公寓式单间 70-90平 紧凑型两房 90-110平 三房。 ? 住 宅 * * 推荐户型 : 紧凑2+1式户型 * （1）地理位置参数 （2）交通环境参数 （3）建筑规划参数 （4）社区景观环境参数 （5）外部景观环境参数 （6）户型情况参数 （7）配套条件参数 项目 地理 交通 建筑 社区 外部 户型 配套 芙蓉丽景 80 80 80 80 75 80 80 阳光佳苑 80 80 80 80 80 75 80 丽都花园 85 85 85 80 85 85 85 本案 95 90 90 85 90 90 90 各参考项目定价参数 价格定位 * 项目名称 销售单价 芙蓉丽景 2900元/平 丽都花园 3500元/平 阳光佳苑 3000元/平 各参考项目售价情况： 各项目价格计算方法 根据确定的各项目参数计算项目的销售价格，公式如下： X=M*（95+90+90+85+90+90+90）/（A+B+C+D+E+F+G）, 其中： A为各参考项目的地段位置系数 B为各参考项目的交通环境系数 C为各参考项目的建筑规划系数 D为各参考项目的社区景观环境系数 E为各参考项目的外部尽管环境系数 F为各参考项目的户型情况系数 G为各参考项目的配套条件系数 * 本项目价格推导： 项目名称 计算过程 计算价格 芙蓉丽景 X=M* （95+90+90+85+90+90+90） /（A+B+C+D+E+F+G） 3291元 阳光佳苑 X=M* （95+90+90+85+90+90+90） /（A+B+C+D+E+F+G） 3405元 丽都花园 X=M* （95+90+90+85+90+90+90） /（A+B+C+D+E+F+G） 3737元 上表数据加权平均，即 X=（2969+3129+3618）/3 = 3476 元/坪 * 按照项目区域内的市场导向法得出项目现阶段的毛坯房的初步定价为