醴陵 都汇城项目B-E组团阶段营销推广策略.docVIP

都汇城项目B-E组团 阶段营销推广策略 金道商业地产投资顾问有限公司 2010年6月 都汇城项目B-E组团 阶段营销推广策略 一、项目目前情况 项目自接待中心开放以来，经过了约1个月的营销推广以及通过来电来访客户所反馈，反映出项目存在以下问题： 1、市场信心不足，客户大多存观望态度： ⑴项目前期烂尾楼的历史依然影响客户对楼盘的信心。 ⑵中央商业广场等前期销售楼盘目前经营现状也令客户对本项目经营前景诸多忧虑。 客户对项目的关注点主要集中在：工程进度、销售价格、销售方式以及优惠措施、经营前景等重要的项目情况。 目前销售价格太高：价格是影响客户最终购买决定的最重要因素，项目是目前本市有名的最高价商铺，有可能最终造成有价无市。 综上所述，目前阶段最主要工作是解决市场信心和制订合理销售策略的问题，才能短期内积累足够客户，为项目的开盘热卖和火爆开街奠定良好基础。 二、本阶段营销策略建议 （一）此阶段项目的营销核心策略： 1、打造商业街示范区：经过项目组的对以上重点问题的深入讨论，认为此阶段项目的营销核心策略是打造商业街示范区：从产品建筑设计语言到营销推广主题概念全方位包装打造出B——E区东南向临街 “醴陵首席澳门风情商业街” （简称【葡风内街】），制造出眼见为实的商街效果，促进市场信心。 2、打造商街形象示范区的重要意义：“澳门风情商业街”形象示范区的建设，对于项目全盘而言：既是项目滚动开发的资金来源之一，同时也是公众及投资人对于未来经营产生理性认知的关键所在。因此商街形象示范区的入市（销售、招商）关系到全盘态势，对项目整体运作将起到以点带面，以小博大的重要意义。 三、建议选择B-E组团内街作为商街形象示范区 选择理由： 从工程进度来看，B-E组团与其它组团相比较具备入市先决条件。 B-E组团外街受负一层出不可预期影响，形象包装只有加宽路网，满足看楼需要，不适合作为样板区全面包装。 B-E组团二层空中步行街要等A-F组团天桥联接后形成，也不具备作为样板的条件。 综合来看，只有B-E组团内街具备商街形象示范区的条件。 四、推售招商节点及策略 将B-E组团当做整体，相当于一个商业项目整体推广，但是根据工程进度，按不同时间节点推盘：原则上以【葡风内街】临街商铺的招商、销售带动整体的推广。 本期推广重点是针对项目形象示范区，在推广中要注重“首席澳门葡式风情街”的品牌和形象与优势卖点相结合的方式进行宣传，为后期推广、销售、招商建立良好的口碑和形象，起到事半功倍的效果。 一）、推售顺序： 推广先后顺序为 1、B-E组团内街——大约在7月下旬开始启动 具体操作方式： 关于【葡风内街】路网 ——分B\C\E三段外包路网施工工程,同时施工； 关于【葡风内街】临街商铺 ——分B\C\E三段外包临街商铺铺内铺砖及粉墙施工工程,同时施工； 关于【葡风内街】招牌 ——分B\C\E三段外包临街商铺统一招牌工程,同时施工； 备注：以上施工外包管理，务必参照执行，否则工期严重滞后，给推广带来巨大影响，根据目前实际情况，估计2010年6月底开工，最快7月30日才可能完工，我们将根据此工期策划推盘 需配套准备工作： 1 ）设计制作澳门风情步行街效果图 2 ）设计制作首席澳门风情街主题概念广告（结合销售招商卖点） 3 ） 7月下旬，形象示范区初具雏形后， 同步展开具体销售及招商之预热蓄势工作 2、B-E组团外街、中街——大约在8月中旬开始启动 具备销售启动条件： 大坑到正负零 →临街商铺铺内铺砖及粉墙施工工程完毕→临街统一招牌工程完毕 3、B-E组团二层——大约在9月中旬开始启动 ——具备销售启动条件： A-F组团与B-E组团二层天桥联接 →B-E组团二层公共通道铺砖及粉墙施工工程完毕 五、项目开盘时机建议 1、开盘时间：8月中旬 此时工程上已完成商业街示范区的形象包装，具备客户看铺及市场推广的基本条件；通过前期的宣传推广，项目已达到较高的市场热度，客户积累已达到开盘所需的数量，这个阶段也正处于房地产销售周期的年度上升点。 ⑴首先以“首席澳门葡式风情街”为切入点，渲染商业街的发展前景 ⑵其次演绎项目卖点，推介项目产品 ⑶根据项目不同销售（赢利）模式的投资分析，引导客户投资 六、销售招商筹备工作 1、可售房源梳理： 楼层 总面积 铺位数量 面积 功能规划 销售价格 租金建议 销售额 一层 二层 合计 2、销售价格调整： 根据目前市场情况及客户反馈，制订合理销售价格。 ⑴定价方法，从销售现场登记客户可成交价位为定价参考依据。 ⑵本着低开高走的原则制订，在开盘期间给前期客户以较大价格优惠，再逐渐走高，在市场形成项目升值之势，促进观望等待的客户尽快落定。 ⑶制订返租区域的返租价格，定价原则：返租价格=在销售底价之上加15%。