郑州市柳林镇小贺庄宗地项目投资可行分析报告 2009-41页.pptVIP

获取方式 本宗地属小贺庄拆迁安置项目用地，作为建设安置区的回报，建设方可按安置区土地面积与开发区土地面积1：1.5的比率获取开发用地（走招牌挂流程）； 获取时间 开发区用地将在一期安置房交付前挂牌，即一期安置房开工后548天（按2012年初动工计算，开发区地块将在2013年6月30日前挂牌）。 目前地块位于城区范围外，目前除生活用电外，其他市政配套设施均未到地块；现阶段柳林镇政府现阶段正全力打造杨金路（直通中州大道），镇政府承诺在交地前达到三通一平。 安置区用地成本 安置区用地由“马头岗机场周边村庄搬迁建设工作指挥部（下称指挥部）”提供，并负责用地拆迁工作，达到三通一平条件，拆迁费用由开发商承担（拆迁费用含在附着物和青苗补偿费用中，3万元/亩）； 开发区用地成本 安置区开发建设成本（含安置房、村委会等），约16.145万㎡建筑规模 安置区小学建设成本（规模未定、建设标准未定） 注：地方政府将分担建设资金6266万元（附着物补偿和围墙圈建费用有地方政府直接支付村民）； 合作方称小学建设由小贺庄、大贺庄两家项目开发公司共建。 开发区土地摘牌获取成本 注：郑州市政府将按照合村并城政策返还土地出让金给当地政府（经合作方确认返还比例为70%），当地政府扣除杨金产业园区的道路、水电气等基础设施建设费用外（15万元/亩），多余部分返给建设方，且返还资金只能用于项目区基础设施配套建设。 开发区用地具体成本列项： 1、161451.85㎡安置房建设费用（分两期建设，首期建设8.5万㎡ ，2012年初动工，2013年6月底竣工交付；二期2013年6月底前动工，2014年底竣工交付）； 2、小学建设费用（小学规模、标准暂不确定），小学同一期安置房同时建设； 3、附着物和青苗补偿，约3万元/亩； 4、开发区土地获取成本45万元/亩（合作方承诺摘牌价控制在150万元/亩以内，政府返还70%)； 5、杨金产业园基础设施建设费15万元/亩。 政府分担6266万元的安置房建设费用（附着物补偿和围墙圈建费用有地方政府直接支付村民）。 安置区技术指标 安置区总投资 开发区土地成本--------308.32万元/亩 开发区土地成本------218.30万元/亩（乐观） 郑州柳林镇小贺庄宗地 可行性分析报告 投资管理中心 2011年10月 一、宗地背景 二、宗地概况 三、区域房地产市场分析 四、目标宗地产品定位 五、目标宗地投资分析 六、结论和建议 一、宗地背景 2008年6月27日，国土资源部根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）的规定，制定出台了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（ 国土资发【2008】138号） ；随即各地方政府 的“合村并城（合村并居）”试点工作 就此展开； 2010年9月29日，《郑州市金水区柳林镇总体规划》进入市规划局批前公示，规划中涉及多个“合村并城”试点项目； 2011年3月11日，郑州市金水区政府批复同意了《金水区柳林镇大贺庄村、小贺庄村、新庄村城乡建设用地增减挂钩项目拆迁补偿安置方案》； 2011年3月23日，郑州市金水区柳林镇马头岗军用机场周边村庄搬迁安置项目公开招标，河南国基置业有限公司竞得小贺庄项目区的开发建设； 2011年5月28日，河南国基置业有限公司与河南美都投资有限公司签订合作开发协议，将小贺庄项目全权交由美都公司进行开发。 目前美都公司因资金原因寻求与我方合作，以双方共同出资占股形式合作开发此项目，其中美都出资3000万元，占股30%，我方出资7000万元，占股70%。 1、地块背景 2、土地获取方式、时间 二、宗地概况 宗地项目位于郑州市金水区柳林镇，107国道以西，连霍高速以北，位于郑州市正在打造的东区龙湖组团北部。宗地东临马林路，西临马林西路（规划），南临杨金路（在建），北临金城大道（规划）。 1、位置和范围 连霍高速 宗地 老107 京珠高速 宗地被规划道路（景怡路、贺庄新街）分割为大小不等的三块长方形地块，三块地呈“品”字形分布，用地面积分别为73387.2 ㎡（110.08亩） 、 41496 ㎡（62.24亩） 、66791.6㎡（100.19亩）。其中北部地块为村民安置房建设用地，南部两块地为开发建设用地。（以上面积为暂定） 2、地块面积及形状 安置区 开发区 目前该地块现状基本为农田，局部有荷塘、硬化地