重庆明华·龙洲花园项目运营思路研讨49p.ppt

目标客户群来源 THE END THANKS 一期：小高层 多层 二期： 小高层 多层 三期：高层 分期规划 营销主脉络 一期:小高层、多层 二期:小高层、多层 三期:高层 推盘节奏『由外到内』 价格策略『低开高走』 分三期推货: 营销主脉络示意图 6月 7月 8月 10月 9月 11月 12月 2月 09.1月 3月 准备期 一期蓄客期 一期加推期、加推 一期持销期 二期开盘、加推期 二期蓄客期 推地段、推项目整体品质、推产品性价比 推各楼栋品质、景观 4月 5月 6月 具体推货方式、推货时间，可根据市场情况灵活调整 价格策略主脉络示意图 建议建面总体回收均价为3400元/㎡ 一期建面回收均价3200元/㎡ 二期建面回收均价3400元/㎡ 三期建面回收均价均价3600元/㎡ 开盘：08.9-10月 可根据市场情况灵活调整 开盘：09.4-6月 住宅总建面约15万方 总收入约5亿元 具体推货价格、推货时间，可根据市场情况灵活调整 开盘：09.9-10月 可根据市场情况灵活调整 打通·项目脉络 三期推货、低开高走 一期：低价入市、快打快走 小高层、多层 多层 具有诱惑力的低价入市 刺激市场,引起关注 便于价格操控 快速回笼资金 小幅加价,快打快走 一期推货策略 小高层、多层 一期首批次推货（小高层、多层） 小高层：两房（建面82-85㎡ ）80套 三房（建面101㎡ ）16套，合计96套 多层：三房（建面101㎡ ）40套 总计136套 一期一次加推（小高层、多层） 小高层：两房（建面82-83㎡ ）96套 多层：两房（建面79㎡ ）12套 三房（建面90-118㎡ ）36套，合计48套 总计144套 目的是低价入市，刺激市场,引起关注；便于价格操控；快速回笼资金！ 一期货量 一期二次加推（多层） 多层：两房（建面79㎡ ）12套 三房（建面90-118㎡ ）24套 四房（建面160㎡ ）10套，合计46套 总计46套 总建面约3.24万㎡，一期建面回收均价3200元/㎡ 一期首批次建面回收均价3150元/㎡,约1.26万㎡ 开盘期销售率达到60%约0.24亿元 一期一次加推建面回收均价3200元/㎡,约1.29万㎡ 开盘期销售率达到60%约0.25亿元 开盘期销售率达到60%约0.14亿元 约1亿 08.9月 08.10月 09.3月前 一期预计销售额 小幅加价,快打快走 一期二次加推建面回收均价3250元/㎡,约0.7万㎡ 08.11月 一期总销售率90% 确定·推广途径 以点带面、有的放矢 一个” 点“：以龙洲湾为基点 售房部 样板房 工地包装、VI导示等 三个” 面“：针对巴南区几个板块、九龙坡区和南岸区 T型牌 站台灯箱广告 DM单派送等 广告推广策略 以点带面、有的放矢 广告推广主脉络示意图 6月 7月 8月 10月 9月 11月 12月 2月 09.1月 3月 准备期 4月 5月 6月 具体推广方式、推广时间，可根据项目节点灵活调整 6月 7月 8月 10月 9月 11月 12月 2月 09.1月 3月 准备期 一期蓄客期 一期加推期、加推 一期持销期 二期开盘、加推期 二期蓄客期 4月 5月 6月 形象建立期 推广线 升温强销期 持续期 媒体密集期 SP活动辅助期 媒体密集期 二期升温强销期 销售线 推广策略组合 搜房网 网络 吊旗 户型模型 沙盘模型 室内 横幅或条幅 灯箱 广告牌 室外 售点 刀旗 车厢广告 宣传条幅 灯箱 路牌 户外 手提袋 户型单页 宣传单页 楼书 海报 印刷品 重庆交通广播 电视广告 电视广播 晨报、晚报为主 报刊 具体表现 媒体 推广策略组合表现(一) * 明华·龙洲花园项目运营思路研讨 提交：明华建筑集团有限公司 提供：重庆品格地产顾问有限公司 事由：项目运营思路研讨 时间： 2008年4月 报告梗概 认知·区域价值 整合·项目资源 打通·项目脉络 确定·推广途径 巴南： “三足鼎立” 龙洲湾：在阵痛中成长 核心资源：区府+江景 目标客户：公务员、企事业员工 三期推货、低开高走 一期：低价入市、快打快走 以点带面、有的放矢 塑造·项目形象 新区府·滨江复合型精品行政社区 认知·区域价值 巴南： “三足鼎立” 龙洲湾：在阵痛中成长 巴南区是重庆南部新兴工业大区，特色专业市场和短程休闲旅游区，重要的农副产品生产加工基地。 一城、四区、一中心”发展目标，即：一城——重庆南部新城，四区——重庆新兴工业大区、农产品生产加工区、都市休闲度假旅游区、最佳生态居住区，一中心——重庆专业市场群和现代物流中心。 巴南印象 新区、新行政中心潜力大 江景资源丰富 交通便捷 品质高 易于成片开发 老商业、行政中心； 居住水平不高 旧城改造规模大， 住