香江集团南京湾商贸物流总部基地项目策划思路提案(59页）.pptxVIP

專業 專心 專注谨呈：香江集团来安宏博房地产开发有限公司项目策划初步提案前言︱PREFACE 感谢香江集团对于飙马（中国）商业地产顾问机构的信任,基于飙马对香江集团十余年来在商业地产开发探索的了解，有幸参与贵司开发的南京湾商贸物流总部基地项目策划服务工作，飙马充满期待。期待贵司雄厚的开发实力结合飙马10余年的商业地产实操服务经验，能让南京湾商贸物流总部基地“如虎添翼”。 鉴于项目体量大，商业服务工作的错综复杂，飙马暂不能也确实无法按香江要求提供项目的具体的操盘细节，但，飙马秉持“專業、專心、專注”的企业精神和审慎负责的态度，根据对全国商贸物流市场的了解和分析，结合飙马95万方市场综合体与160万方商贸物流园的服务经验，从实际操盘需要出发多层次审视本项目，愿意 分享针对项目服务的专业理念、专业思路和专业技术操盘要点。 飙马（PM）始终强调：项目成功是我们的第一追求！ 内容纲要一、飙马对本案的认识及研判二、本案策划思路及工作流程三、项目合作方式及服务内容PART Ⅰ 飙马对本案的认识及判研项目总体认识位于华东苏皖交接地带占地20平方公里，总建筑面积3000万方一级土地开发初步定为于综合性商贸物流总部基地香江集团布局华东重要战略支点超大规模的复合型商业地产项目融合着新区开发与产业园区开发本案操盘关键：必须站在产业地产的高度去审视PART Ⅰ 飙马对本案的认识及判研属性本源界定从概念包装分析：“南京湾（香江）商贸物流总部基地”重点突出了“商贸物流”、“总部基地”两个关键词。从项目体量分析：20平方公里、3000万方开发规模的项目在汊河、在来安、在滁州，甚至在南京是什么“概念”？如何支撑起如此规模的商贸物流总部基地？？项目开发属性的本源：不是简单的一个超级大盘，而是高复合度的区域（新区）开发不是传统的一个大型商贸物流市场，而是高聚合效应的产业园区建设不是一般住宅、商业开发，而是更系统化的土地经营，是城市运营的重要部分本案开发关键：必须立足区域市场寻找产业支撑PART Ⅰ 飙马对本案的认识及判研大型商贸新城开发核心要点商贸物流产业作为复合型服务产业，已逐步成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。近年来，国家越来越重视商贸物流业发展，“大商贸、大流通”几乎成为每个城市必喊的发展口号之一。现在无论是区域条件优越的东部发达地区，还是基础稍逊的中西部地区，都兴建了一批超大规模的商贸物流城或商贸物流园区；通过P.M.机构多年针对超大商贸物流城及市场群的研究经验，总结出此类项目开发的几大关键要点：合适开发模式的找寻优势产业内容的选取准确功能定位的界定科学空间布局的规划良性运营策略的制定驱动引擎板块的选择高效土地运营的执行、、、德州东北城： 1500万方西安华南城武汉汉口北：1800万方成都国际商贸城义乌昆明螺蛳湾：1000万方长沙大河西贵阳西南商贸物流城：15平方公里本案发展关键：必须从香江集团的企业属性出发项目发展思路、盈利模式探讨PART Ⅰ 飙马对本案的认识及判研发展思路研判发展思路中强调的核心理念：确保项目实现良性滚动式开发、可持续经营！项目特质： 发展模式要求：是否符合产业地产开发规律？是否符合区域市场发展要求？是否预留了足够的拓展空间？能否确保项目良性有序推进？能否实现项目价值最大化？、、、规模大、产业多、开发周期长、操盘思路有别于一般项目的“一卖了之”超大规模：20平方公里，3000万方复合产业：十六大功能、十七大产业主题功能：以商贸物流产业核心驱动研判1：良性发展要从操盘的决策筹划开始PART Ⅰ 飙马对本案的认识及判研发展思路研判：区位环境宏观：立足苏皖、着眼华东为了有效实现香江集团布局华东的战略目标，须打破地域规划，充分发挥项目所在汊河开发区的特殊区位要素，借皖苏“承接转移”、“区域协调发展”大势，积极争取政策、规划等支持，深度研究两大市场现状；微观：参与区域发展分工汊河新城作为一个产城一体化的新城，工业化与城镇化同步进行。本项目占据整个新城面积2/5比重，在重点打造商贸物流板块的过程中，也可以积极参与新城开发和城市运营，提升土地综合开发价值。研判2：商业环境与发展模式要形成互动PART Ⅰ 飙马对本案的认识及判研发展思路研判：市场环境从中国城市流通竞争力角度分析，本项目所在华东地区，无论是规模、基础、密度、结构、辐射力度，还是物流配送、流通贡献及商品交易市场坪效均处在全国前列；基础条件良好的同时，竞争环境也同样激烈；项目附近的南京、合肥表现最突出的是物流配送指数，处于全国32个城市的第一、第三的位置。南京无缝对接是关键！商流竞争力强的多是东部发达城市，而物流竞争力