陕西省西安公园天下商业项目营销报告（65页）.pptVIP

3-B 定价依据及结论 定价依据—投资回报率 投资回报率是投资者进行商铺投资决策的第一考察指标，根据对本项目项目周边类似商铺租金状况的综合分析，目前区域商铺投资者对于毛租金回报的要求一般在8%-10%之间,本次取最低8%。 本案周边一层商铺的租金约为3元/㎡·日，根据一二三层租金比例1：0.8：0.5，推算出本项目的一二三层售价。 6387-7756 8 1.4-1.7 三楼 10037-11406 8 2.2-2.5 二楼 13687-15055 8 3-3.3 一楼 售价（元/㎡） 毛租金率（%） 租金（元/㎡·月） 　楼层 根据上述租金回报预判，本项目的均价应在10000元/㎡左右 根据上述考虑，本项目的定价建议： 沿街商铺：12000 元/㎡ 集中商业：9000 元/㎡ PART 4 营销推广 形象定位·客群定位·传播通路 4-A 形象定位 形象定位表达 What are you paying for? 价格和价值，永恒的话题。 Pay for what you want to use。 只为您要使用的东西买单。 面积 多样组合面积 实际使用 合理布局 区位 二环内 大唐西市 社区 20万平方米 大型社区 品质 东航品牌 For Life only 生活，就是生活 在这里，你就是生活的主人…… 形象包装 项目现状 建筑外立面由“横纵线条元素”构成， “刚毅”但略显“严谨”，与“商业功能” 的气质不够匹配； 整体色调略显黯淡，不利于商业氛围的营造。 热铺 看的到！ ---现场整体体验式包装方案 形象包装解决方案： 让西安瞧瞧“公园天下”的颜色！ 整体商业氛围的营造 运用明快亮丽的色彩营造活泼热闹的商业氛围 室外空间打造，外面的世界更精彩！ 7 米 室外宽大人行道路对商业氛围的集聚形成阻隔，商业难以形成对流。 商业外部现状： 室外空间打造，外面的世界更精彩！ 空间区隔 将店铺与人行道之间有7米宽的空间加以利用，首先通过绿化景观和地面导示系统将室外商业空间与人行道进行有效区隔。 通过绿化将商业与外部人行道路进行区隔 7 米 室外空间打造，外面的世界更精彩！ 室外商业空间的打造 布置休闲桌椅等元素构建室外商业空间，提高商业价值，挖掘新卖点。 7 米 2008.06.16 东航·西安 公园天下 商业项目营销策划报告 PART 1 市场定位 PART 2 项目定价 PART 3 营销推广 目 录 PART 1 市场定位 定位研究及结论·业种建议 1-A 市场定位研究及结论 项目概述： 本项目位于西安公园天下地块西南侧； 为一栋18层小户型公寓的3层裙房，总建筑面积5800平方米； 沿桃园南路布局的为1-2层的中小面积复式商铺； 沿规划路布局的为1-3层的大面积商铺。 项目类型判断： 关键词一：总建筑面积20万平方米的公园天下项目中唯一的商业产品→具有配套属性 关键词二：总建筑面积5800平方米→符合作为社区商业的规模要求 6000平方米 （按本案导入人口6000人左右，即以每套单元100平方米，每户3人计） 6000平方米 （根据本案总建筑面积20万平方米计） 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.03 ：1 —— A.C.PERRY：邻里住区理论 ——《集合住宅》：日本光丘花园城社区 本案需要配比的社区商业面积 城市居住区商业设施指标表明， 中国目前人均商业服务建筑面积为 1平方米 本案为典型的社区商业项目 是指以 居住区居民 为核心服务对象， 以 周边居民 为次要服务对象的商业经营形态。 以满足居民日常的基本消费为目标，提供生活必需的商品和服务。 什么是 社区商业 通过对社区商业的理论性研究分析，为本案的定位提供帮助 服务小区内部居民 以居民服务为对象，综合经营各层次的消费品为主 在功能设定上则结合小区业主的消费档次、需求及生活习惯而设定 商铺面积在20-100平方米之间 主要有便利店、洗染店、花店、邮局、银行等 服务小区内外居民 功能上综合考虑周边商业态势及街区功能 商铺店面以60-200平方米的大中面积为主，部分在1000平方米以上 主要有大型超市、各种专卖店、餐饮休闲等 内向型商业 外向型商业 根据服务对象的不同，社区商业又分内向型和外向型： 社区商业的 分类 根据本案的产品分割现状分析，单元面积过大，不适宜定位为内向型社区商业 一、二层复式，其中一层面积1220㎡左右，二层面积1350㎡左右； 三层面积1350㎡左右； 一、二层复式单元，面积：200-330㎡； 定位为外向型社区商业的可能？ 外向型社区商业的考量因素1：周边商业态势 定位为外向型社区商业的可能？ 大唐西市 在唐长安西市遗址上重