思源经纪2006年天津滨海浙江大厦项目市场研究报告详解.docVIP

思源经纪2006年天津滨海浙江大厦项目市场研究报告 CONTENTS 宏观市场研究 区域市场研究 项目本体研究 项目本体研究 市场研究总结 项目本体研究 项目地理位置及交通分析 项目区域规划情况介绍回顾 项目操作目标分析及定位思路 项目操作难点分析 项目规划指标 项目操作目标分析及定位思路 项目操作目标理解 快速消化，保障股东资金安全，加快资金周转速度 实现项目利润最大化，提升物业价值 树立开发商品牌形象，打造代表性项目形象 本次研究需要解决的问题 面对目前区域的现状，如何把握恰当的开发时机，既不冒进，又不落后？ 目标客户是谁？他们在哪？ 目标客户需要什么样的产品？他们能够接受怎样的成本？ 面对不同的区域功能定位，我们应该采取怎样的开发策略和营销策略？才 能形成与不同功能区域的互动，才能在竞争中取得竞争优势？ 解决问题的思考方向 对于本案的开发我们处于什么样的宏观趋势下，对本案和本案所处的响螺湾区域带来什么样的影响？ 对于响螺湾区域其在滨海新区中到底处于什么样的位置，应具备什么样的作用和功能？面临什么样的机会和挑战？ 面对响螺湾激烈的内部竞争，本案应如何树立自身的竞争优势？ 本项目定位思路 响螺湾城市功能及发展时机 浙江大厦市场定位策略及开发策略 面临宏观形势总结 滨海格局及划分依据 响螺湾区域承担北区商务外溢和引导南区商务升级以及国徽泛滨海区域 项目自身情况 项目开发目标及难点分析 区域规划情况 宏观经济情况总结 政策发展趋势 城市规划发展状况总结 浙江大厦大区中的地位 浙江大厦客户分析 重点竞争区域分析 规划发展趋势 现有城市功能 商务物业供需状况 项目竞争策略 项目本体分析 三个区域城市功能分析 三个区域产业功能分析 项目整体定位 项目开发策略 现有产业功能 客户需求状况 产业发展趋势 企业行为分析 项目本体研究 项目地理位置及交通分析 项目区域规划情况介绍回顾 项目操作目标分析及定位思路 项目操作难点分析 项目规划指标 项目地理位置及交通分析 项目地理位置 地处新兴行政商务中心——响螺湾商务区 对外交通发达 天津港滨海国际机场 多条高速公路、铁路、轻轨 京津城际轨道交通2008年建成 项目交通状况 区内通达性受限较大，特别是受到海河制约较大 海门大桥——开启式收费大桥 海河大桥——斜拉式收费大桥 响螺湾区域响螺湾开启桥已度动工 本案 海门大桥 响螺湾开启桥 项目本体研究 项目地理位置及交通分析 项目区域规划情况介绍回顾 项目操作目标分析及定位思路 项目操作难点分析 项目规划指标 项目区域规划情况介绍回顾 响螺湾区域整体规划 工项目占地120万平方米，投资估算40亿。 该公园以表现海洋文化为主题，整个景区围绕海洋风情这一主线展开。 建成后的塘沽响螺湾娱乐公园将是集主题性、综合性、开放性、文化性、知识性、艺 术性、经济性、娱乐性于一 体的大型综合旅游景区。 一心：月亮岛休闲娱乐中心 两带：沿海河生态景观带；迎宾大道绿化景观带 三片区：办公、商贸服务区；响螺湾公园娱乐休闲综合景 观区；生态居住区。 性质：商贸娱乐为主，发展商业、金融、办公、休闲等公共事业建设，建设滨海新区的国际化综合服务区。 人口规模：1.0万人。 布局结构：一心，两带，三片区。 响螺湾区域规划进度 2007年年内将建成响螺湾地区基础路网 到2008年底完成响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则。 2008年底，响螺湾商务区外省市区商务楼开工建设20栋以上，在建工程达200万平方米以上。 2008年底建成海河开启桥 到2011年响螺湾商务区初步建成，外省市区商务楼、商务商业展示中心等重大项目投入使用。 政府加大响锣湾投入支持区域建设 今年滨海新区基础设施和环境建设的工作重点是加大路网建设力度，构筑新区通畅的交通体系，并加快海港、空港建设，推动功能区开发，改善区域环境，进而提高综合竞争力。 将安排轨道交通、道桥工程、电力设施、环境绿化等11个大类共62项工程，计划投资260亿元，比去年增长19.2%。 重点建设中央大道、集疏港公路一期、蓟汕快速路一期（西中环）、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程被列为2007年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元，2007年预计投资98.3亿元。 加快中心商务商业区，重点加快于家堡、东西沽等地区的拆迁，完成响螺湾商务区基础路网建设，启动部分标志性楼宇项目。 ——2006年天津政府工作报