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泸州国际商贸城调研报告 一、城市发展分析 城市区域及交通布局 泸州成都重庆昆明贵阳四川南门户，四省枢纽四川省南向综合交通枢纽、是川、滇、黔、渝四省（市）结合部的经济枢纽.水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。 泸州蓝田机场为四川第三大航空港，可起降波音737型客机； 泸州港是交通部确定的四川唯一的全国28个内河主要港口和国家二类水运口岸，是四川第一大港口和集装箱码头； 城市交通门户，城市发展新区域 高速本案商业规划及商圈发展 城市发展迅速，消费潜力巨大，商业发展存在盲区。 白塔商圈回龙湾商圈大山坪商圈2011年全市户籍总人口约为503.01万人，其中城镇常住人口近170万，主城区人口约92万。人均GDP 16945元新的城市发展与已有的城市积淀，让商业发展空间巨大。泸州市城市属性与发展规模 城市性质 国家级历史文化名城，四川省重要的港口城市和工业基地，川、滇、黔、渝毗邻地域的中心城市。 城市职能 市域政治、经济、文化中心； 川南地区及川、滇、黔、渝毗邻地区交通枢纽及商贸中心； 四川省及西南地区对外物资交流的重要口岸； 四川及西南地区化学工业和机械工业基地； 四川及西南地区食品工业基地之一； 四川省能源工业基地之一； 川南城镇群中心城市之一； 川南文化旅游和生态旅游的重要节点； 全国著名的“酒城”； 全国内河主要港口城市。泸州市城市发展目标 市域主要发展目标 2010年，泸州市域地区生产总值平均增长速度10%，达到421亿元，人均地区生产总值达到10000元（实际居住人口口径），三次产业结构调整为18：45：37； 2020年，泸州市地区生产总值平均增长速度9%，达到1000亿元，人均地区生产总值达到23000元（实际居住人口口径），三次产业结构调整为10：50：40。 市区主要发展目标 2010年，泸州市区地区生产总值平均增长速度12%，达到247亿元，人均地区生产总值达到18000元，三次产业结构调整为7：50：43，城镇化水平达到56%； 2020年，泸州市区地区生产总值平均增长速度10%，达到641亿元，人均地区生产总值达到43700元，三次产业结构调整为3：48：49，城市化水平达到64%。(城市发展目标导向是倾向于发展现代服务业。) 泸州市城市规划目标 长江上游经济发达的现代化工业城市和港口城市 山水相依、生态良好的宜居城市 区域性的物流、商贸中心城市 生态环境良好的“绿色”历史文化名城泸州市城市规划发展战略 1．“区域协调”战略 东引西联，构筑川江城市连绵带。以长江为纽带，积极吸引重庆辐射向西延伸的同时加强与宜宾的优势互补，利用中间区位推进沿江横向联系。南北辐射，打造川南门户，推进腹地扩张。发挥边际区位优势，形成区域性服务中心。 2．“工业立市”战略 大力推进工业化进程，以“西部化工城”建设为龙头，强化优化化工、机械、白酒等传统主导产业。立足本地资源特色，积极培育“新兴特色产业”。将民营经济发展作为经济战略的重要前提，促进民营中小企业的网络化、集群化发展。 3．“交通先行”战略 全力打破交通资源的相对稀缺对泸州经济发展造成的“木桶效应”，降低泸州区域经济的运行成本和中间消耗，提高发展效率和整体效益，促进区域经济的均衡协调发展。 4．“门户经济”战略 立足泸州沿江沿界的“边际门户”区位优势，，发挥作为四川省域门户城市的开放作用，面向国际国内双向开放，提高泸州经济的开放程度。 5．“循环经济”战略 作为长江上游重要的生态屏障区域和西部重要的化工、机械、能源等重化工业基地之一，发展循环经济是泸州协调两个发展定位，甚至将其合而为一的必然选择。 总结 泸州国际商贸城项目在总体选址，项目定位上切合泸州市城市发展方向，抢占了城市优质商业口岸，争取了产业发展政策，顺应了泸州的发展规划，在项目的前期占了先机。 二、构建适宜的运营模式 1、政企合作，产城一体，运营城市资源。 城规和土规为项目而变。 政府签约不再有第二个类似项目 交通枢纽布置在项目周边 税收锁定 2、租售形式租售结合，以租代售 开发商直接反租7年，前三年半的房租一次性返给客户，后三年由开发商统一管理，租金不会低于前三年半 先租三年，三年后拿证 价格8000-12000元/平方 开放商承诺持有60% 可做五成银行按揭 年资金回报率为6% 3、业态及分区 业态以家居建材为主，覆盖日用百货，五金副食的综合批发的贸易综合体。种类覆盖全面，业态优势互补，行业形象集中。 陶瓷卫浴生活馆 国际精品家居馆 小商品城 女装城 男装城 精品装饰建材城 五金机电城 女装城 副食品城 4、运营策略 政企合作，借力招商。 建企业党支部，用政府的名义建招商机构，建立商户的信心，捆绑政府造势。 先易后难，分类整