北京房地产市场研究.doc

北京  北京作为首都，其市场规模仅次于上海，潜在需求强劲，近年来宏观经济发展增速较快，带动房地产业快速发展。鉴于目前许多知名开发商在北京均有项目运作，竞争程度十分激烈，而且内环线土地成本相当高，建议考虑投资土地成本相对较低但未来发展潜力突出的房山和大兴区域。 宏观形势 的政治文化中心。2008年，北京GDP总值为10488亿元，列中国大陆各省级行政区第位；人均GDP为63029元，列中国大陆各省级行政区中。 图：2001年至今北京GDP总额及其增长率 图：200年至今 2004年来，北京第三产业占比一直高于65%，2008年更是高达73.25%，远高于全国水平（40.1%），其中金融业占比超过20%，是第三产业中占比最高的，批发零售业和信息产业占比也较高，均超过10%。 人口规模不断增长，城市化水平位居全国前列 图：1978年至今北京常住人口及城市化率 北京市常住人口近十年平均年增长率为3.14%，远高于同期全国平均水平0.6%。2008年底，北京市常住人口达1695万人，城市化率为84.9%。 居民收入水平不断提高，支付能力较强 图：2001年至今北京人均GDP、人均储蓄余额、可支配收入 2008年北京城镇居民人均可支配收入为24725元，居全国大中城市前列，人均储蓄存款余额63029元，居全国大中城市之首。 2008年人均居住面积为21.56平方米，达到全国平均水平 图：1999年至今北京人均住宅可居住面积 2008年，北京人均住宅使用面积为21.56平方米，与全国城镇居民平均水平28平方米（建筑面积，折算成使用面积约为21平方米）基本相当。 市场状况 投资：2003-2008年投资增速低于全国水平，今年前三季度大幅反弹 图：2001年来北京房地产开发投资额及其增长率 03年尤其是05年以来，北京房地产开发投资增速低位运行，低于全国平均水平，其中2008年同比下降4.4%。2009年前三季度，北京房地产开发投资额为1774.08亿元，同比大幅增长56%，高于全国（17.7%）38.3个百分点。 开发规模：新开工面积2004年以来持续负增长，施工面积2006年以来小幅下降 图：2001年来北京商品房施工和新开工面积及其增长率 自2004年开始，北京新开工面积增长率持续下降（除06年小幅增长7.2%外） 2005年来，北京土地购置和开发面积波动明显，2008年达到顶峰，同比分别增长110.3%和41.3%。2009年前三季度，虽同比仍下降，但降幅逐渐缩小，且土地购置面积高出同期开发面积248万平方米。2009年以来北京土地市场持续火热，地王不断爆出，预计未来北京土地市场仍将得到来自各地开发企业的关注。 销售：需求旺盛，总体供不应求 图：2001年来北京商品房销售面积和销售额及其增长率 图：2001年来北京和全国商品房销竣比及销售额/投资额 在经历了2008年销售大幅下挫后，2009年北京商品房销售面积和销售额翻倍增长，前三季度销售面积和销售额分别同比增长1.25倍和1.23倍；同时由于新增供应不足，市场销供比及销售额/投资额双双大幅上扬，供不应求的压力仍然存在。 价格：2009年前三季度商品房均价高位运行 图：2001年来北京商品房销售均价及其增长率 在经历了2008年房价同比涨幅大幅回落之后，2009年1-3季度商品房销售均价达到13042元/平方米，同比小幅下降0.8%，降幅比上半年缩小0.83个百分点。 今年1-9月住宅和商业营业用房价格小幅上升，办公楼略有下降 图：2001年来不同类型商品房销售均价走势 2009年1-9月，住宅、办公楼、商业营业用房的均价分别为12482元/平方米、15682元/平方米、18913元/平方米；较去年同期分别增长1.45%、下降3.21%和增长6.29%，而同期别墅、高档公寓的均价达17808元/平方米，同比小幅下降2.44%。 产品特征 套型面积：超过六成已售住宅单套面积在60-120平方米之间 图：2007年来北京不同面积住宅成交占比 2008年单套面积在60-100平方米的中小户型占比最高，达60.61%（当年大批政策性住房集中上市），今年前三季度占比超过五成；单套面积在100-120平方米的中等户型占比持续上升，今年前三季度占全市比重为8.56%，较2008年提高0.9个百分点。 价格：今年前三季度单价1.6万元以上的住宅占比超过20% 图：2007年来北京不同价位住宅成交套数占比 2009年前三季度，单价在10000元以下的中低端楼盘成交套数占49.1%，较2008年下降近20个百分点；而单价1.6万元以上的中高端楼盘成交18113套，占比达20.1%，单价在3万元以上的成交套数占比为2%。月均成交套数超过2000套。 居室情况：两居成交占比接近一半，三居占比小幅上升