海尔绿城济南全运村营销推广方案144P.ppt

开山之作 海尔绿城 济南全运村项目 营销策划提案;前言：巨作如何开山 即使有着多年的行业经验，面对这个项目，第一感觉仍然是震撼，无论在何种层面上，这一项目都是一个“鸿篇巨作”。 而另一方面，济南市场高端需求积淀丰厚但刚刚萌芽，如果我们将济南市场比如一个仍有着坚硬外壳的玉山，如何以这一巨作来打开内藏富矿的大山呢？ ;济南印象; 东拓：高新技术产业发展迅猛，政府着力推动，在济南市三大战略方向上发展最为突出。城市主导功能为行政、文化、高端居住区等。 西进：空间格局、土地条件优越，受高铁建设推动和政府政策支持，是济南市三大战略方向上发展潜力最大的区域。 南控：受地形的限制，南部发展空间有限。主导城市功能为中端、中高端居住区。 北跨：受城市资源和扩张力的影响，北跨在一段时间内是无法实现的。但是济南北部城区有望在中短期内建成多个中等收入阶层聚集的大型居住区。 中疏：疏解繁重的城市功能，部分居住功能逐步转移到;东部区域发展快马加鞭，一骑绝尘 ;济南市高端物业界定;济南市高端物业市场发展历程;济南高端物业地图;济南高端物业分类;产品分析：非别墅类;营销分析;分布：东部、南部郊区的自然资源较好、交通便利的地区。 产品类型：容积率多在1.0以内，以花园洋房、叠拼别墅、叠加别墅、连排别墅、独栋别墅为主。 规划：依托天然的地理环境和景观资源，根据不同的用地条件，组团式规划项目，其间穿插景观节点。 园林：注重建筑与园林的融合，对先天的自然条件进行修饰，小环境营造较好。 单体：风格突出，欧美风格或相关元素体现在单体设计上，少数现代简约设计，户型设计上对客户需求考虑不够充分。 配套设施：项目一般都配有高档会所，智能化设施到位，安保系统完善。 户型：单套面积较大，普遍在200平米以上，独栋别墅达到600平米。;价格：济南市单价和总价最高的产品，总价在80-800万元之间，多数总价在150万元/套以上 推广：突出项目品质感，侧重于对环境和高端生活品质的诉求。 媒体：高端杂志、报纸广告、电台、户外大型广告牌、高层次人士出入的场所，各种高端人士集合的组织等。硬广告多以整版广告为主，路牌广告多数位于交通主干道两侧的大型广告牌，侧重树立项目高端形象 客户特点：“金字塔尖上”的消费者，有钱有闲一族，也有部分看中良好的自然环境作为第一居所居住的客户。 ;济南高端物业项目分析小结;案例分析：阳光舜城（原舜湖社区）;1998年6月26日，舜湖社区被列为省重点项目。 1999年1月10日，舜湖社区工程正式启动。 2001年6月23日，舜湖社区开盘，李咏主持，影星成龙、房地产协会会长刘延漠担任嘉宾。 2001年7月，三联城建开发总公司成立，确定了“建造城市”的公司定位。 2001年11月，中国住交会上，舜湖社区荣获“中国名盘”称号。 2002年5月15日，由中国建设部和美国城市发展与住房部主持的中美住房合作示范项目在阳光舜城正式启动。这是中美继在北京、上海后，在中国设立的第三个也是最后一个住房示范合作项目。 2002年6月24日，舜湖社区更名为阳光舜城。 2003年10月31日，“三联集团城建开发总公司”由三联集团全资子公司成功改制为“山东三联城市建设有限责任公司”,注册资本变更为18亿元。 2004年7月11日，第一届中国地博会上，三联董事长张继升被评为“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”。三联城建的城市运营经验获“2004中国城市运营商50强”。 2005年由于彩石山庄前期运作等诸多原因，三联集团资金链紧张，阳光舜城的土地在土地二级市场接连出让，早期的依山居、现今天泰·太阳树、国华·东方美郡、水映丽山，都是在二级土地市场拿到的土地。 2006年至今，阳光舜城作为一个房地产开发项目基本上销声匿迹，其子项目开发陆陆续续，难以为继。阳光舜城已经成为一个地理名词，而不是一个房地产开发项目。;阳光舜城经过了近8年的开发，可谓毁誉参半。阳光舜城的的开发从地块条件、当时的市场环境、政府环境到产品类型等，与全运村有诸多相似之处，通过对阳光舜城的分析，有很多方面值得借鉴：;阳光舜城（小结）;案例分析：名士豪庭;营销推广分析： “来自香港，服务济南”的品牌推广先行策略 项目未动，开发商品牌先行。 示范区建设先行 树立项目良好形象，显示开发商的资金实力和产品是实力。 产品是硬道理 新古典主义的设计，产品细节的打造，使济南购房者耳目一新。 拦闸蓄水，一炮而红 项目推广小步快跑的策略，树立市场口碑。 工程与营销配合紧密 施工周期较快，充分体现开发商实力，树立购房客户信心。 产品定位 经十路东·百万平米公园社区。 形象定位 公园府第 名门大家。;小结;案例分析：中润世纪广场;营销推广分析：