淮北水岸·碧桂园项目营销报告96p.doc

淮 北 水 岸 ·碧 桂 园 项 目 营 销 方 案 呈：安徽省众城置业发展有限公司 南京中原：水岸·碧桂园项目组 2007-01-28  第一部分 城市宏观背景分析 6 城市概况 6 1.1 经济增长及财富指标 7 1.1.1 GDP增长情况 7 1.1.2 产业结构分析 9 1.1.3 利用外资情况分析 11 1.1.4 产业园区分析 12 1.2 未来城市发展趋势分析 13 1.2.1 淮北城市规划分析 13 1.2.2 淮北市“十一五”规划分析 14 1.3 小结 15 第二部分 城市住宅市场容量指标研究 16 2.1 淮北住宅市场需求指标分析 16 2.1.1 人口情况 16 2.1.2 住宅拆迁情况 18 2.2 淮北市住宅购买力指标研究 19 2.3 淮北市住宅市场容量预测（2007-2009年） 22 第三部分 淮北市住宅市场分析 24 3.1 土地供应市场简析 24 3.2 淮北市房地产总体市场分析 24 3.2.1 淮北住宅宏观经济分析 24 3.2.2 住宅市场发展简析 26 3.2.3 住宅市场产品特点分析 27 3.3 未来上市预测 34 第四部分 淮北市住宅市场需求研究 36 4.1 背景资料 36 4.2 购买目的分析 38 4.3 购房需求分析 39 4.3.1 建筑类型 39 4.3.2 户型 40 4.3.3 面积和户型交叉分析 40 4.3.4 购房时会考虑的因素 41 4.3.5 建筑风格及外观 43 4.4 支付能力分析 44 4.4.1 单价 44 4.4.2 总价 45 4.4.3 支付方式 46 4.4.4 媒体接受度分析 47 4.5 小结 48 第五部分 结论与建议 49 5.1 结论 49 5.2 项目分析 50 5.3 建议 54 第六部分 待售产品说明 57 6.1 组团名称 57 6.2 栋号编制 58 6.3 房号编制 59 6.4 举例 59 第七部分 项目市场定位 60 7.1 定位策略 60 7.1.1 定位原则 60 7.1.2 定位起源 61 7.1.3 市场定位 62 7.2 市场定位延展 63 7.2.1 公园住宅（PARKHOUSE）释义 63 7.2.2 公园住宅（PARKHOUSE）释义延展 63 7.3 卖点剖析 64 第八部分 传播策略 66 8.1 信息传递客户途径 67 8.2 媒体选择与投放 68 8.2.1 各类媒体性质分析 68 8.2.2、媒体选择及投放策略 69 8.3 公关活动 70 8.4 销售硬件包装 71 8.5 地盘包装 71 8.5.1 围墙包装 71 8.5.2 夜间灯光包装原则 72 8.5.3 外围及周边环境改造 73 8.5.4 销售中心、样板房及看房通道包装借鉴 74 第九部分 销售阶段安排及整体营销策略 75 9.1 销售节点安排 75 9.1.1 内部环境因素分析 76 9.1.2 外部环境因素分析 78 9.1.2.1 销售季节因素分析 78 9.1.2.2 市场竞争因素分析 78 9.1.3 销售时机综述 79 9.1.4 销售节点说明 79 9.2 销售排期 80 第十部分 价格策略 82 10.1 定价的影响因素 82 10.2 定价的基本原则 83 10.3 价差评定 84 10.4 价格走势建议 85 10.5 付款方式建议 86 附件： 87 开盘前工作时间表 87 媒体计划 94 媒体预算 95 媒体时间节点 96 第一部分 城市宏观背景分析 城市概况 位于安徽省北部（东经116度23分-117度02分，北纬33度16分-34度14分之间）。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州毗邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2725平方公里。 2005年，年末全市户籍人口210.5万人自2003年以后，淮北GDP增长很快，增幅始终保持在10%以上。 —— 2005年淮北市GDP达到290.0亿元，较2004年同比增长16.69%。 —— 2005年淮北人均GDP达到10252元，较2004年同比增长15.91%。 数据来源：淮北统计局 2003年-2005年，淮北GDP增长率始终保持在10%以上，根据国民经济增长与房地产经济的关系，淮北市的房地产经济处于飞速增长期。 图1-2 2005年淮北与淮海经济区（安徽省各市）经济指标比较 （单位：亿元） 数据来源：淮北统计局 2005年淮北全社会固定资产投资额为84.12亿元，位居最后，但增长率排在第四，所占GDP总量超过40.25%，位列第二，说明淮北投资力度比较大，其经济增长后势强劲。 1.1.2