深圳中心城商业销售模式探讨（34页）.ppt

销售价格测算：----收益还原法 * 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 中心城商业销售模式探讨 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 中心城销售模式探讨框架 销售面积 人流动线图 情况分析 销售价格 销售方式 两种销售方式比较 新的销售模式 销售周期 项目简介： 位置：中心城位于中心区南中轴（南片区CBD中央）地铁会展中心站出口处。 由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场、金中环。 规模：项目总建筑面积140000平方米，建筑总层数为五层 项目现状： 三大主力店进驻：太平洋百货 家乐福华南地区规模最大、档次最高的旗舰店 华纳院线 福田中心区商业展望： 政府：奉行新重商主义 深圳地铁开通：地铁商业成为投资热潮 新中心区商业成为新宠：写字楼及酒店人群成为新消费群体 商业面积飞速增长----人均拥有商业面积达到1.02平方米 中心城销售模式探讨框架 销售面积 人流动线图 情况分析 销售价格 销售方式 两种销售方式比较 新的销售模式 销售周期 铺位选择原则： 1、保持商场未来的完整性、持续性 2、保留升值潜力高的位置 3、高价值、少面积 4、便于划分街铺销售 5、考虑项目设施位置 写字楼人流 地铁人流 商业人流 其他人流 一 层销售面积位置（蓝色6000㎡） 项目销售面积确定 保留了项目的主形象面， 未来升值空间较大。 方式一 临街铺位便于销售，不影响整个中心城业态及规划。 项目销售面积确定 夹层销售面积（ 蓝色7600㎡ ） 销售面积比较集中，具有完整性，便于统一的规划经营 负一 层销售面积位置（ 蓝色6400㎡） 保留地铁出口及大项目主力店的通道位置，能够保证项目日后的统一经营，同时保留升值空间较好的位置。 销售方式二 一 层销售面积位置（1000㎡） 夹层销售面积（10000㎡） 夹层全部出售隔断了项目的统一业态规划。 项目销售速度慢，资金回笼周期长 负一 层销售面积位置（蓝色9000㎡） 总结： 综上分析，我司建议第一种方式，即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。 中心城销售模式探讨框架 销售面积 人流动线图 情况分析 销售价格 销售方式 两种销售方式比较 新的销售模式 销售周期 销售价格测算：----收益还原法 600元 400元 400元 二层（平均租金） 800元 600元 700元 一层（平均租金） 450元 400元 400元 地下一层（平均租金） 250元 250元 地下二层（地铁口） （平均租金） 万象城 金光华 中信城市广场 楼层 同类产品租金价格： 400 400 哈根达斯 一层 140 200 星巴克 地下一层 400 200 Bread talk 地下二层 万象城 金光华 租金（元/平方米.月） 成交案例 楼层 500 450 400 350 300 250 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 租金收益平衡点 销售价格测算：----收益还原法 一层销售价格： 售价=400*12/8%=60000元/平米 夹层售价：250*12/8%= 37500元/平方米 负一层销售价格： 300*12/8%= 45000元/平方米 二、租金反推售价： 项目收益： 1、项目销售金额： 9.62亿元 2、按8％投资回报返租，返租10年的总支出： 9.62*8%*10=7.7亿元 3、10年的租赁收益： 20000*350*12*10=8.4亿 预计发展商收益：10.32亿左右 中心城销售模式探讨框架 销售面积 人流动线图 情况分析 销售价格 销售模式 两种销售方式比较 新的销售模式 销售周期 销售模式建议： 卖铺位，提供10年8%的返租回报：10年内客户无经营权，由发展商经营 。 例： 中港城 万鑫五洲风情mall 新销售模式建议 业主： 40年产权 30年经营权 发展商： 购房款项 10年经营租金收益 付出按揭 8%返租 担保公司 担保返租 监管基金 基金理财 部分房款 ---0风险购铺 创造深圳中心区最高售价顶级铺王 方式：深港竞拍 位置：一层较好铺位 销售方式建议： 销售方式建议： 促成前期大宗成交和寻找有影响力的买家 大宗买家：