以博弈论看房价.docVIP

博弈论——房价 听完老师对博弈论的初步讲解，联想到生活中很多方面都与博弈论息息相关，一个理性人为获取自己的最大利益会采取一系列手段，很多人自己并不知道，在生活中他已经利用了很多经济学方面的知识。经济学与哲学一样，充斥于生活的方方面面，哲学研究的是意识与存在的关系,经济作为一种人类社会的客观存在的现象,与人类的主观意识活动是紧密相连的,所以需要哲学的指导,而且又反过来证明哲学的观点.Game Theory)，它是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要组成内容。按照2005年因对博弈论的贡献而获得诺贝尔经济学奖的Robert Aumann教授的说法，博弈论就是研究互动决策的理论。所谓互动决策，即各行动方（即局中人[player]）的决策是相互影响的，每个人在决策的时候必须将他人的决策纳入自己的决策考虑之中，当然也需要把别人对于自己的考虑也要纳入考虑之中……在如此迭代考虑情形进行决策，选择最有利于自己的战略(strategy)。 博弈论并非高深知识，它可以说与我们的生活息息相关，现实中好多事情都可以用它解释。博弈论是指某个个人或是组织，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程。”(Player)，策略(Strategy)，赢利(payoffs)。当我们分析一件事情时，这三个要素是最基础也是最需要注意的。好了，关于博弈论的知识先介绍这些，我们现在说说房价。假定只有房地产市场是我们要研究的 “局”，那么房地产商和消费者是两个“局中人”（参与者）。房地产商和消费者围绕房子这一商品展开了一场博弈，博弈的核心是房价，当然，还有其他参与要素，比如，房子质量、附加信息、期望等。从信息学的角度来讲，这是一场不完全信息的博弈。一般来讲，房地产商是掌握信息多的一方，消费者是掌握信息少的一方。 中国以家庭为中心的社会或国家模式相对稳定地延续了几千年，它既不因外族的多次入侵而中断，也不因佛教的巨大冲击而改变，这与以家庭为中心的罗马帝国在日耳曼族和基督教的双重压力下趋于崩溃的情况迥然不同。中国古诗句里有无数表达思乡、怀乡情节的，“床前明月光，疑是地上霜。举头望明月，低头思故乡。” “月是故乡明”、“少小离家老大回，乡音无改鬓毛衰”。也正因此，每逢过节，形成了中国特有的成千上万的返乡潮。西方人讲究皈依宗教，而中国人认为身体和精神上的无家可归者是最不幸的。中国人的传统观念里，家庭是如此的重要。而家的载体是什么，是房子。因此说，房子，是一种商品，更是一种特殊的商品。 中国人的传统观念里家庭如此重要，因此房子必不可少。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。从此，房子就成了萦绕在中国人生活中的重大问题。中国消费者向来是买涨不买跌，一个物品越涨价，大家越去购买，正如股票市场07年上证指数一路走高到达6092点，人们还继续追投，等跌至1664点时却无人问津。这种心态在客观上也是房价提高的一个推动因素。 前面提到过，在房地产市场这个局中，信息是不对称的。房子的需求是房地产商和消费者共识的，而房子的质量、商品房的销售量销售存量比等信息是房地产商掌握的远远多于消费者。而如今面对老百姓买不起房的问题，政府虽然一再出台政策，但似乎心有余而力不足，之前为追求GDP的增长把土地使用权卖给了开发商，现在出台的政策对于小的房地产公司有一定的效果，可是对大型房地产公司却没有丝毫影响，开发商既有钱又有地，消费者的需求又还在增加，房价如何降的下来？ 在简单的房地产市场博弈中，房地产商决策者，消费者是对抗者，决策者的信息量多于对抗者。对于房地产商来说，不管涨价还是降价，人们都需要买房；而对于消费者，不管房价高低都需要房，都得买房。因此，房地产商的策略就是不断提高房价，适当保留好的户型，还可以卖的价格更高，获利更多，因为有需求，不愁没人买房子。而消费者的策略则是赶紧买房子，因为需要房子安家置业不得不买房子，而且房子价格在不断上涨，预期还会上涨。 由此造成了，房地产商敢于提高房价，敢于捂盘，买了房的消费者庆幸不已，辛辛苦苦还房贷，买不起房的消费者只能眼睁睁看房价上涨。 分析完了开发商与消费者之间的博弈，我们在来分析下消费者之间的博弈。（中国人真的是很有趣，做什么都喜欢与人比。当被问道什么时候感到幸福时，大多数人的看法是，比周围的人过的好就是幸福，可是幸福不是比出来的。）经济学原理都是有条件的，相对的，所以在理论形成的过程中假设十分重要，那么就假设市场上存在A和B二个购房者在一个完全竞争的市场中的经济行为。有一个楼盘刚开盘，二个消费者有购买意向，如果二个人都买房元