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设计成本控制 一、设计阶段成本控制的管理思路及方法 传统成本管理，受项目操作成本约束，主要是工程建设成本管理 全方位成本管理，包括资源优化配置，价值分析、风险分析，其中要考虑客户敏感度指标和成本敏感度指标，分析项目投入产出比 全生命周期成本管理，管理链向前扩大到决策投标阶段，向后延伸到项目的使用维护阶段，使项目成本在整个生命周期达到最优化 如何选择恰当的设计公司 看态度和理念 看口碑与服务（最好要去以前做过的项目去了解） 看水平与管理 看项目于匹配（看设计公司对哪方面比较专精） 如何选择恰当的专业负责人 看业绩经验 看市场反馈（图纸质量、责任意识、成本意识、服务态度） 看三个配合（图纸修改、专业修改、工地现场） 看影响力和控制力 总结：如何选择设计公司及团队 理念要符合项目本身 业绩、管理水平要过硬 图纸质量 配合情况要好，要容易驾驭 管控能力要好 事前控制的几个要点 如何与设计院沟通并灌输工程成本控制意识 限额设计合同的引用与使用 施工图设计合同应关注的风险 设计费的合理取值 哪些技术原则甲方必须重视和提前介入 限额设计合同的引入和使用 限额的意义 限额的内容（可控制的，易离散的） 限额的数值 限额的弹性 双赢的结局 限额设计引入的案例 格林郡项目的施工合同中就明确规定了住宅含钢量框架结构应控制在不超过60kg/㎡（±0.000及以上部分架空层，不含桩内钢筋）。设计院设计含钢量低于该数值时，甲方即在确认含钢量核定后七天内另行向设计院发放奖金2.5元/平米建筑面积。另外规定混凝土含量应控制在0.4m3/㎡之内 根据最终与总包单位核对完成的钢筋和混凝土数量，多层花园洋房的含钢量为47kg/㎡，混凝土含量0.36 m3/㎡（不包括桩基工程）两项均较好的达到了预期效果 施工图设计合同应关注哪些风险 设计质量（年薪制还是提成制） 设计周期 设计限额（结构含钢量、地下室层高） 设计服务（修改图纸、现场服务） 注：可以在合同中明确奖罚措施 设计费得合理取值 建议不要低于当地平均水平，比对方心里预期稍微要高 支付的时间和方式，可以另外准备一些奖励用的款项在完成情况好的时候直接奖励给直接作业者 设计费可以影响总成本和质量 甲方必须重视的技术原则 设计决策的严肃性 《设计统一技术措施》或《设计指引》 设计标准做法 设计总说明（过梁是否一定要设？） 房地产商的客户最不关注的成本是什么？ 房地产商最应关注的成本是什么？ 基础及桩基础 总价：25~120元/㎡，平均60元/㎡ 单位面积的综合结构成本为（按地下室面积占总面积的22%估算） 二、结构成本控制的技术关键点 如何判断桩基是否合理？ 要求设计院提供桩（基础）的总反力和建筑物（总竖向轴力）总重量的比值，核对并判断其合理性 如何优化桩基础的总量 关注柱底内力的取值 关注桩承载力的利用 关注桩基础中地下室地板下土承载力的利用 关注水浮力的利用率 关注基础类型的归并 桩基础案例 建筑面积50万平米，8000根桩，直径500，桩长25m，承载力250t/根 3000根抗压，2000根抗压拔，3000根抗拔，其中3000根抗拔桩根据设计只需50t的承载力，经过计算只要15m即可，算下来要节约600多万元 梁配筋方式对成本的影响 受弯构件纵筋最小配筋百分率比较 钢筋材料的选择对成本的影响 市场价格：Ⅰ级钢：3630元/吨，Ⅱ级螺纹钢：综合3560，新Ⅲ级螺纹钢：综合3670，冷轧带肋钢筋：4100，冷轧带肋钢筋网片：4350 Ⅱ级螺纹钢 VS Ⅰ级钢 一、价格基本相同，强度增加34% 二、最小配筋率又可同时降低 新Ⅲ级螺纹钢 VS Ⅱ级螺纹钢 一、价格贵了3%，强度提高20% 二、对柱的构造配筋率可减少0.1 三、减少梁柱配筋数量，方便施工 钢筋材料的选择对成本的影响（续） 市场价格：Ⅰ级钢：3630元/吨，Ⅱ级螺纹钢：综合3560，新Ⅲ级螺纹钢：综合3670，冷轧带肋钢筋：4100，冷轧带肋钢筋网片：4350 冷轧带肋钢筋 VS Ⅱ级螺纹钢 一、价格贵了15%，强度增加20% 二、产品供应的直径范围所导致的“实际最小配筋率”的 影响 冷轧带肋钢筋 VS 冷轧带肋钢筋网片 一、冷轧带肋钢筋网片贵250元，约6% 二、冷轧带肋钢筋网片可减少施工绑扎费用，节省人工费用80元/吨 三、冷轧带肋钢筋网片可提高工程质量，加快工程进