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PERSONAL FINANCE;;;第四章
居住规划;第一节 居住规划的概述;;;往往多数人都认为,在房屋款较为充足的情况下,还是会选择购房。甚至,对于很多中国家庭来说,有一处属于自己的房产是比较踏实的,也就是说购房能够产生很大的心理效用。
但是,购房却在客观上增加了购房者的压力。从理财规划的角度,需要采用科学、合理的方法来衡量比较租房和购房的,以此进行决策。
一般在理财规划上,采用的方法有两种:
年成本法和净现值法。;1.购房或租房的决策方法——年成本法;案例:年成本法;李小姐租房年成本
=10000×4% + 3000×12
= 36400元
李小姐购房年成本
=300000×4% + 400000×5.51% + 5000
= 37400元
租房年成本36400元 购房年成本37400元,因此租房更划算。;例 题:;租房年成本
=5500×12 + 5500×3%
=66165元
购房年成本
=600000×3% + 600000×6% + 5000 - 100×100
= 49000元
租房年成本66165元 购房年成本49000元,因此购房更划算。;其中NPV为净现值
t为年份数
CFt为各期的净现金流
i为折现率;王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话,房租每年4万元(期初交纳),租期4年,押金1万元。而购买的总价是70万元,王先生可以支付30万元的首付款,另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款,贷款15年,本利等额摊还;另外,购买该房的税费及装修费共需100000元,王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房?(王先生年投资回报率是4%) ;分 析:;;租房的净现值较高,所以选择租房。;刚刚踏入社会的年轻人
工作地点与生活范围不固定者
储蓄不多的家庭
不急需买房且辨不清房价走势者;第二节 购房规划实务;第一步,与客户进行充分交流,确定客户有购房意愿,并了解客户购房目标;
第二步,收集客户的财务及非财务信息;
第三步,分析客户的财务状况,并作出评价;
第四步,帮助客户制定贷款规划;
第五步,购房计划的实施及调整。;可买多高价位的房屋?
——购房财务决策;购房的面积需求
不必盲目求大
无需一次到位
量力而行;住房环境需求要考虑的因素:
所居住社区附近的生活设施
离上班地点或子女地点远近(学区房)
交通是否便利,是否邻近公交车站、地铁站
附近是否存在不利的环境、设施
该区位是否存在不安全的隐患;社区的房屋格局、房屋质量
社区的安全措施
社区的休闲设备
社会居住的邻里、人群
社会的物业费用、杂费
社区的入住率
社区的物业维修、取暖、生活设施;房屋类别:别墅、普通民居、公寓、平房等
用途:住宅、商用、混用等
方位朝向:采光、通风等
楼层:高层、中层等
装修:毛坯、普装、精装等
格局:复式、大厅小卧、小厅大卧等; 可负担房价
= [(年收入×负担比率) ÷房贷利率] ÷贷款乘数
此公式仅为简化公式,房贷利率越低,可负担的房价越高;储蓄率越高,可负担房价越高。
一般5 ~ 8较为合理。;例:王先生年收入为10万元,其中30%可用来缴房贷,房贷利率为6%,贷款成数为70%,则可负担的房价是多少?;可负担的购房首付款
=目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值
可负担的购房贷款
=购房后每年可供购房的收入×年金现值系数
(n=贷款年限,r=房贷利率)
可购买房屋总价
=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款
可负担房屋单价
=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 ;王先生预计今年年底年收入10万元,以后每年增长3%,每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元,打算5年后买房。王先生的投资回报率10%,准备贷款20年,计划采用等额本息还款,房贷利率6%。
王先生可负担的购房首付款是多少?
可负担房贷多少?
可负担房贷总价是多少?;可负担的购房首付款:290059;可负担的贷款:568013;可负担的房屋总价:
= 29+53.19=82.19万元
房屋贷款占房屋总价的比率:
=53.19÷82.19×100%
=64.72%
可负担房屋单价
=82.19万÷100=8219元/m2;李先生一家四口人,拟在沈阳定居,要求房屋面积在100平方米,计划5年购房,贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元,其中50%可用于购房。李先生一家目前每年可结余10万元,其中可用于购房的额度约为4万元。目前,银行贷款利率是6%,而李先生的投资报酬率约为4%
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