房地产开发六大环节的涉税难题处理和经典案例...docx

一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解?　目录　一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解　二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解　三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解　四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解　五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解　六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解　一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解　（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理　1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。　案例分析1　某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。请分析这3000万元的税务处理。　1.营业税的处理　鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。　（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。　根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：　（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　（1）营业税的处理　（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”　在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。　（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。　土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。　土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。　（3）返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。　开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。　2.企业所得税　本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。　关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：　根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。　＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：　（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。　本案例中的业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还3000万收入，实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。　3.土地增值税　（1）返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。　根据＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。　本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收