2010年一般因素分析.docVIP

四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 1、城市资源状况 Ａ、地势、地貌 开封地处黄河下游、豫东平原。海拔66米至78米，地势自西向东南倾斜，地面坡度约为1/4000—1/2000，地表平坦，土质良好，结构稳定。 Ｂ、气候、水文 开封属暖温带大陆性季风气侯，光照充足，气候温和，雨量适中。年平均气温14.5℃，无霜期213-215天，平均年降雨量622毫米,光、热、水资源丰富。开封市水资源总量年均11.5亿立方米，每年获得分配的黄河水量9.2亿立方米；地下水资源丰富，水质量好，深层地下水可开采量为3438万立方米/年，水温27-68摄氏度，含锶、偏硅酸等对人体有益的微量元素，水质符合生活饮用水标准。开封境内河流众多，大小河流32条，主要有惠济河、马家河、黄汴河、贾鲁河、涡河等，流域面积5913.06平方公里。市郊湖泊、坑塘星罗棋布，共有水面9.54平方公里，总储水量约为410万立方米，素有“北方水城”之称，具有得天独厚的水资源补给和排涝条件。开封境内还有潜在的石油、天然气，丰富的石灰岩、盐岩、石膏矿藏。 2、房地产制度或房地产市场状况 近几年,开封市的经济发展迅速,城市面貌变化巨大,房地产业发展迅速 ,居民购买力旺盛, 特别是郑汴一体化的提出和加快实施，使我市居民对我市的经济和发展普遍看好，信心增强，市场需求旺盛，房地产价格上涨幅度较大。 2009年开封市共有在建项目68个（其中17个为经济适用房项目）。 目前申报且已批准的房地产开发项目计划总投资106亿元，规划总用地面积377.8万平方米，规划建筑面积542.5万平方米（其中规划住宅和商业面积分别为466.3万平方米和56.7万平方米，其它建筑面积19.5万平方米）。 我市房地产开发至12月底累计完成开发项目投资22.7亿元，较去年同期提高22.1%。其中住宅投资为19.5亿元，约占累计完成项目投资的85％。至2009年底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积102.7万平方米，较去年同期提高了3.5%。其中住宅新开工面积93.1万平方米，共8313套，平均每套建筑面积111.9平方米；商业新开工面积6.9万平方米，其他新开工面积为2.7万平方米。 至2009年底，住宅累计竣工面积为58.6万平方米，较去年提高了了14%，计6328套，竣工房屋平均每套92.6平方米；商业累计竣工面积为5.2万平方米。 3、产业政策 根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，该市（县）进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号，2006年5月31日）、《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号）和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)要求，加强了对土地出让市场的管理，使开封市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。2008年1月3日，国发[2008]3号文件《国务院关于促进节约集约用地的通知》发布，鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款；严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。 4、城市规划与发展目标 开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。“十一五”定位为“ 中国历史文化名城，国际文化旅游城市，纺织、食品、化工和医药工业基地”。 根据《中原城市群总体规划》开封提出规划建设的“三区一带”，即建设汴西新区（含杏花营工业组团）、汪屯精细化工区、边村工业区和尉氏-通许-兰考纺织工业带，2008底杏花营工业园区、汪屯工业区已初具规模，边村工业区已开始动工建设。 5、城市经济发展状况 2009年，全市生产总值达到777.1亿元，比上年增长12.6%；人均生产总值14713元。地方财政一般预算收入29.5亿元，比上年增长13.1%。第三产业增加值256.3亿元，比上年增长17.1%,增幅居全省第一位，全市工业增加值319.3亿元，增长13%。城镇固定资产投资315.6亿元，比上年增长35.8%，增幅居全省第二位。社会消费品零售总额308.33亿元，比上年增长19.23%。经济结构进一步改善，全市三次产业比例为26∶41∶33。 6、社会储蓄与投资 人民生活明显改善。2009年，全市城镇居民人均可支配收入12318元，比上年增长8.6%，农民人均纯收入4695元，比上年增长7.8%