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合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略 　　 2005年国家税务总局与《中国税务》杂志社联合推出2004年中国纳税500强企业排行榜，其中300名以内没有一家房地产企业名字出现，与此形成鲜明对比的是，房地产企业却在2002年、2003年和2004年连续三年位居中国十大暴利行业之首。全国房地产开发投资总额也在不断攀升，每年增长近30%。经济巨人却成了纳税侏儒，从而引发众多说法。即便是国家税务总局的执法官员也承认大量的房地产企业存在着不良的纳税行为记录。为此，国家税务总局从2003年开始，在《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神指导下，制订了一系列的房地产行业的税收宏观调控政策，加强对房地产企业的税收调控与税务稽查。在这些“房产新政”中，对房地产企业税收影响最大的莫过于国税发[2003]83号文与国税发[2006]187号文。 　　根据国税发[2006]187号《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，自2007年2月1日开始，国家将在全国范围内加强土地增值税清算管理工作，各地税务机关也将陆续推出各地具体的实施办法。根据这个文件规定，凡符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第四，省税务机关规定的其他情况。这个政策出台之前，房地产开发企业的土地增值税一般是通过1%的预征率加以征收，直到房地产开发商所开发的房地产完全销售或呈交工程竣工决算报告后再进行汇缴土地增值税，为此，众多地产商通过保留部分房产不对外销售，或通过不提交工程竣工决算报告来拖延土地增值税税款的清缴，从而占用国家大量税款，获得大量货币资金的时间价值。一旦国税发[2006]187号文件落实到位，这种好处也将会寿终正寝。在现行的土地增值税暂行条例所规定的超率累进税率下，当房地产企业开发的房产对外销售时的增值率达到50%时，土地增值税税负将会达到销售额的10%；当增值率达到100%时，土地增值税税负将达到销售额的17.5%；当增值率达到200%时，土地增值税税负将达到销售额的28.33%1；当增值率达到300%时，土地增值税税负将达到销售额的36.25%。据笔者对房地产企业的实际了解，我国大多地产企业的实际增值率都会达到甚至超过200%，特别是经济发达省份的开发商。 　　其实早在2003年7月9日，国家税务总局为了加强对房地产企业税收调控，颁布了国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，此文件的核心内容主要通过不低于15%的利润率对房地产开发企业实行企业所得税的预征政策，从而也压缩了房地产企业的所得税偷漏税空间。 　　国税发[2006]187号与国税发[2003]83号这两个文件的实质内容极大地挤压了房地产企业的利润空间，可以通过表1得到直观反映： 　　表1房地产开发企业主要税种在现行政策下的实际税收负担（普通商品房的开发） 1.房产增值率（T） 2.土地增值税实际税负 3.营业税及附加税负 4.所得税税负 5.税负合计 ≤20% 0 5.5% 4.95% 10.45% 50% 10.00% 5.5% 4.95% 20.45% 100% 17.50% 5.5% 4.95% 27.95% 200% 28.33% 5.5% 4.95% 38.78% 300% 36.25% 5.5% 4.95% 46.70% 　　（注：土地增值税适用于30%～60%五级超率累进税率。 对上表计算过程的说明：房地产开发企业对外销售普通商品房，若增值率低于20%的，则免征土地增值税；销售不动产的营业税税率为5%，加上城建税与教育费附加合计为5.5%;企业所得税税率为33%，预征利润率不低于15%，两项相乘为4.95%） 　　表1中的第2与第4项，在“房产新政”出台前房地产企业实际的税收负担较轻。在新政实施后，土地增值税将成为房地产企业负担最重的一个税种。在这种国家宏观税收调控背景下，房地产企业税收如何有效合法地降低土地增值税税收负担，这需要精心地进行筹划。本文试图从商品房销售价格合理确定的角度出发，结合实际案例与基本模型全面介绍低价商品房开发企业如何通过合理的销售价格来降低土地增值税税收负担，从而提高房地产企业的税收管理水平，加深房地产企业对土地增值税的理解与运用2。下面就结合具体案例以及筹划思想展开详细分析。 　　[案例]北京某一房地产开发商于2004年10月取得近郊的一块土地，根据北京市土地规划，这块土地须用于开