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联盛·武宁快乐城营销沟通报告 联盛·武宁快乐城 营销沟通报告 2019#9900994年5月26日 我们面临的市场…… 宏观经济环境研判 区域房地产市场研判 中国201#9900994年3月份通货膨胀率持续走低， 表明在经济失去动能之际，国内需求依然疲软。 数据来源：中国首席经济学家论坛 * 未来发展趋势向好 不动产仍是市场保值增值的最佳资产。 股市不振、货币期货风险高 1、本届政府强调长效机制，不愿过多提房价问题。 2、201#9900994年维持房地产市场健康发展，是中国经济保增长的重要保障。 3、201#9900994年中国楼市高度分化，大部分城市由于楼价处于高位，成交量 难以为继，已普遍出现供大于求的状况。 商业地产市场客户观望情绪严重 “捂钱不出” 房地产市场不稳定客户预期降低 房地产市场资金量减少 客户观望情绪严重，够买期较长 商业地产不再是限购令下的宠儿 住宅市场 商业市场 限购令下无处可逃 刚需客户成为市场唯一宠儿 贷款政策加大提高置业门槛 开发商与政策的博弈已现端倪 房地产业调控政策转向待定 武宁县2013-201#9900994年商品房月销售套数图 （数据来源：武宁县房地产管理局） 武宁房地产市场总体供大于求，相当于2年半的销售量， 竞争趋于激烈 2013年1月至12月共计推出2872 套，年销售2#990099490套， 201#9900994年1月至 5月共计推出15套，销售1265套，供需关系平衡 武宁县城区商品房销售公示存量可售套数：商业1728套；住宅#9900994873套；合计6601套 武宁县201#9900994年商品房月销售均价走势图 本地住宅主要以改善性需求为主，价格平稳；住宅投资性需求并不旺盛 国家紧缩政策对商业影响不大，本地商业价格起伏较大，但是供应总量较少，投资空间比较大 2013 201#9900994 201#9900994年5月武宁县城区可售套数：商业1728套；住宅#9900994873套； 小结 2、国家紧缩政策影响于商品住宅，对商业类型项目，政策干预的可 能性少，项目面临政策风险较小； 1、在动荡的大经济市场下，固定资产投资依旧是最保值增值抗风 险的选择； #9900994、武宁房地产市场总体供大于求，相当于2年半的销售量， 竞争趋于 激烈。 3、商业地产市场客户观望情绪严重 “捂钱不出” 如何解决目前市场困境？从了解客户需求开始 如何提升知名度？推广策略 项目营销节奏如何把握 如何提高销售速度——项目核心操作建议 市场对策…… 根据我司多年商业操作经验及现场累积客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户： 投资客户分类 A类——15万元以下投资客户； B类——15-50万元的投资客户； C类——50万元以上的投资客户。 这三类客户的分布呈金字塔型， 随着首期支付款的增加，相应的客户层面就越窄，即需要支付首期款金额越少，客户越多；反之则需要支付越多，客户越少。 投资者特征分析 A类——15万元以下投资客户特征分析 客户群体： 当地居民、公司管理者、家庭等 客户特征： 客户自己判断力弱； 着重资金收益率和资金的安全性，比较喜欢贪小便宜； 容易为现场气氛所引导； 非常关注发展商的品牌和经营商家的品牌。 付款特征： 由于手头资金较少，一般选择按揭付款来进行以小博大。 投资目的： 只有一个目的——投资收租，期望能够带来高额回报收益，同时自己又无须进行经营管理。 投资者特征分析 B类——15万元-50万元投资客户特征分析 客户群体： 个体工商户、公司高级管理者、部分公务员等 客户特征： 客户有一定的判断能力，但不专业； 着重资金收益率和资金的安全性； 容易为现场气氛和周围的亲人或朋友所引导； 比较注重项目的地段和发展商的品牌。 付款特征： 由于手头资金不充裕，一般选择银行按揭付款。 投资目的： 投资收租为主，自营为辅。 投资者特征分析 客户群体：个体工商、专业投资者、部分有投资经验的公务员等 客户特征： 客户思想冷静，有自己的思维模式，坚持自己的判断； 不轻易相信发展商的任何承诺（如年返租8%等），也不 轻易为各种蝇头小利所动； 对于项目过度包装反而持谨慎保留态度； 最核心的特点在于自己考察周边市场，针对项目进行 精打细算，形成自己的判断标准。 C类——50万元以上投资客户特征分析 付款特征： 手头资金比较充裕，一次性付款的比率高于博彩型投资客户，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。 投资目的： 投资收租为主要投资目的。 投资者特征分析 客户考虑问题的核心： （1）