安徽淮北濉溪英伦学院派园林景观社区项目营销报告销售推广方案.docVIP

安徽淮北濉溪英伦学院派园林景观社区项目营销报告销售推广方案 当 “ 公园 ” 、 “ 名宅 ” 、 “ 府邸 ” 等字眼充斥楼市的时候 我们发现，楼盘开始缺少个性了 当西班牙、北美、东南亚等风格肆意出现在各大楼盘的时候 我们发现，生活莫名其妙地国际化了 我们希望通过我们对产品、市场的深度挖掘，为濉溪楼市导入全新的、适合生活的产品、更人文的理念，以此来传达一种全新的生活哲学，成就楼市崭新话题，并籍此实现楼盘的快速去化。 硝烟弥漫的战场 经开区内供应总量达到 118 万㎡，逐年增加的开发量， 竞争激烈，给后期的去化造成压力。 濉溪县土地供应规划中濉溪镇和开发区占到土地总量的 30% 左右，比较集中，供应充足，后期开发量大，竞争压力大。 实力不弱的对手 目前市场已上市和待上市的楼盘在产品力方面均不可小视，以福田 · 金桂花园为代表的经开区第一大盘，在规模、产品、景观、配套方面均可圈可点，是区域内最强的竞争对手。 本案在产品方面需加强功夫，我司认为不需跟其正面直接竞争，增加建造成本，但须在某些节点方面形成自身独有优势。 楼市充斥“公园”“精品” “地段”“公园” “精品”“高端”等字眼充斥在城南新区的楼盘围墙上，仿佛经开区就是精品的集中地，所有楼盘都一样，既无法突围竞争圈，同事造成客户的审美疲劳。 本案在后期宣传推广方面，必须独辟蹊径，走出“公园住家”“精品户型”的怪圈，但同时也必须以高形象面市，打造特色性高端形象。 靠一中就能赢了吗 一中给我们带来什么？ 1 、毗邻一中，带来人流量，让客户了解本案的位置； 2 、乡镇客户陪读，带来置业或租赁的市场需求； 3 、大量老师在区域内办公，带来置业需求。 4 、一中的文化概念可在推广形象中运用。 拥有了以上几点，是否保证项目成功 ? 答案是否定的！ 一中处于区域共享资源，周边所有楼盘都可以享受； 一中带来的客户，会被周边任何一家楼盘进行瓜分抢夺； 本案入市时间较晚，先期进入区域的客户被周边楼盘消化。 本案需要增强自身实力和突出核心价值，有能力与周边楼盘贴身肉搏 ；不能完全靠一中取胜。 项目市场总结： 区域房产市场：经开区楼盘集中，有利于形成人气，但同时造成客户分 流，形成极大的竞争压力 区域竞品市场： 产品以多层即将去化完，出售高层阶段为主，未来多层稀缺 价格接受度：经开区价格在 3100 元 /㎡—3400 元 /㎡ 户型喜好：中小户型去化量较快 市场研究启示 市场供应量大，未来土地出让趋势明显，而人口相对增长稳定， 要求本案不宜恋战，需尽量赶紧出货，快马加鞭。 竞品项目产品力皆不弱，且部分个案在规模、配套方面优于本案， 要求本案不与之正面硬碰硬，通过塑造独有项目产品与之抗衡。 竞品项目在形象方面皆塑造“公园住宅”“精品户型”形象， 要求本案独辟蹊径，打造特色化高端形象。 一中属于共享资源，不能仅仅靠其出货制胜，且本案入市时间晚， 要求本案打造独有核心竞争力，同时提前进行入市竞争，争夺客户资源。 我们的策略是： 一、打造低总价产品，针对主流客户，快速出货 二、钱花在刀刃上，提前展示产品力：重点打造景观样板段、样板房、售楼处，增强客户认同感，内部景观次之以节约成本 三、塑造项目“独有”的高端形象，规避审美疲劳，加深客户印象 四、提前入市抢夺客户，改坐销为行销，销售放在开盘前 多数经开区必须买房的刚需人群及少数改善性需求客户； 想要共享区域内较好的医疗、教育资源的周边乡镇人群； 随着政府机构、医院、学校的设立，产生一大批企事业员工在区域内购房； 部分私营业主及企业员工，看好区域未来发展，在区域内购房，这股购买力也不容忽视。 客户构成 关于 区域 现阶段配套匮乏 ，客户认可区域未来前景。 关于 品质 由于目前尚处于开发阶段，对于品质的认识来源于宣传和售楼处的包装，客户所见世面有限。 关于 户型、 面积 小 三房为主的 90-100 ㎡的户型在市场较受欢迎，对于南北通透户型认可度较高 。随着价格的提高，需求户型在逐渐缩小。 客户需求分析 我们的目标和策略？ 针对目标： 刚需 产品：在满足功能情况的前提下控制户型面积，打造 低总价产品 产品力： 提前展示景观样板 ，提升客户对品质楼盘的理解，提升客户对于本案的信心 终极目标： 快速走量 经开区及周边乡镇，具有较浓的地缘情缘，结婚需要购房； 经开区及周边乡镇刚需人群； 经开区为共享区域学区资源，子女上学购房； 区域内及周边乡镇改善型客户； 市区部分经济能力较弱，只能承担起区域内总价。 福田 · 金桂花园看房顾客： 我是镇上的，小孩马上要上学，这几个学校都不错，我们无所谓，主要为孩子。 经开区居民： 结婚肯定要买房子，市里的房子又太贵了，这边几个小区档次看着还不错，价格也能接受。 价值取向四： 物业类型 价值取向六