淡市下的房地产开发和营销策略研究76页［PPT课件］.pptVIP

破冰;引;全国一线各城市2008年上半年成交面积与2007年上半年相比，平均下降52.1%。;;;;08年： 1-6月成交总量约为567.6万平米 ； 7月成交量约为91.3735万平米； 8月成交量约为73.8228万平米 ； 9月成交量约为172.5万平米。;;困;;;; 各行业裁员 大量中小企业倒闭，巨无霸企业资产迅速蒸发、全面缩减投资范围 外企控制缩减费用、控制开支、关闭工厂 香港零售业倒闭 税收减免的速度远远小于资产蒸发的速度 。。。。。。;困境核心;误;;破;『世联对开发策略的建议』;;首次改善;第一日 容量;1房变2房;策略3：寻找细分市场机会 ;『世联营销实践』;;杀鸡需用牛刀;物业名称：波托菲诺四期 项目区域：深圳市南山区 占地面积：35649㎡ 建筑面积：53900 ㎡;物业名称：波托菲诺五期 项目区域：深圳市南山区 占地面积：15715㎡ 建筑面积：8850 ㎡;ACTION-3营销推广：运用线上、线下多种渠道，重新梳理项目卖点，释放销售信息，重塑项目顶级形象。;慢城共分四期开发，总建筑面积为35万㎡。 目前一期、二期均已售罄，现在在售的是三期，三期推出15栋，有高层、小高层、园楼、和洋房等不同类型的产品，共计1073套，三期一批共计509套，已于去年11月24号开盘。 三期二批单位中，19#首先推出。共计189套，全部为两房。;慢城围绕“婚房”概念展开一系列相关活动和促销;先旺丁·再旺财;物业名称：万科.清林径 项目区域：深圳龙岗 占地面积：200000㎡ 建筑面积：35700 ㎡;ACTION成果： 十一期间来电量：255组 来访量：183组 认购数：42套;周末砸冰雕活动;『想象力比经验更重要』;淡市之下，需要团队作战，需要不断对销售团队进行激励，销售团队的士气是项目完胜的关键;深圳·公园大地·天珑郡：淡市之下的销售执行策略;深圳·东部华侨城天麓：整合公司全员力量，全方位放大项目卖点，为项目成交奠定坚定的基石;价格本身就是策略的体现;这个局由三个策略要素达成 ;掌握先机、执行精确——五大法宝;Step1： 降价时机;刚性需求明折明扣，有效促进销售;跋;淡市之下的成功，非单一维度发力的结果。而是以上多方营销行为协同作战的成功。 淡市之下，企业之中的营销功??要突出。决策层需参与到营销工作过程中，协调各部门整合推动。 淡市之下，营销工作需要组织、流程的支持，特殊时期，特事特办。;THANKS;一、引导大势，唱出主流声音;二、精彩主题、日日新鲜精准传播，锁定人群;精准传播，力达客户;短信严格筛选人群;短信内容鲜辣刺激，非读不可;网络周周更换，形式创新;网络新闻、网络顶帖新、辣、快;户外简明直接，冲击力强;三、造场、高压、进门即逼定;荔枝节、新疆水果节 惊爆价最高4946元 大宅清货最后抢购 ;现场播报制造气氛;佩戴对讲机、唱销控逼迫成交;价格游戏;造场效果：;四、狠挖老客户、促进老带新;促销措施：;金秋回访送月饼;五、挖掘团购客户; 项目做法：选择市场竞争相对较为平淡的4月初，抢在5月销售高峰期到来之前，抢占先机，以震撼性价格入市，抢夺市场客户。 项目成效：项目推出时，其他项目无任何准备，在短期之内市场空缺，消化大量诚意客户。;项目做法：一步到位，根据市场上降价成功楼盘的降价幅度及因价格原因未成交客户的价格预期，确定降价幅度为推出单位整体打71折。项目成效：3888元起，为当时虎门市场最低价，对新老客户都有极大的冲击力。特价单位仅两个单元120套，4000元以下单位仅十几套，造成上门客户不看房只看价格。放出的4000元以下单位都会立即成交。;降价范围：小范围调整，控制降价套数，造成疯抢效果;降价节奏：小步快走、稳步提升，短期内迅速出货，并及时补货;降价理由：不正面直接宣称降价，每次降价都有合理理由;降价配合：全方位配合，展示、推广、活动、形象、包装，全面配合提升项目性价比;危机意识：降价前后考虑老业主感受，做好意外事件准备;团队意识：策划与销售紧密配合，定期对销售团队补充新鲜血液、进行专业培训;保持敏感度：在降价过程中，时刻关注客户对价格的反应以及市场的变化