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祥云县270亩土地开发方案 前提A：今年祥云县保障房建设情况 今年需开工建筑面积：4万平方米，约660套 需建设资金总额约6400万元 其中祥云县城内需建保障房2万平方米320套 前提B：可用于开发土地情况 总用地：400亩 其中祥云县文化体育中心项目用地130亩 房地产开发用地270亩，由两块组成：第一块是与祥云县文化体育中心项目相连的140亩；第二块是文化体育中心东向紧隔30米宽规划路对面的130亩 前提C：祥云县政府先征以上土地400亩建设用地，其中270亩土地先由开发商联合体共同建设祥云县保障房，再按支出的比例，政府把270亩土地以优惠价格出让给开发商联合体中的个体，供他们自主建商住楼。 思路由来 由于全国今年建设保障性住房的时间紧、任务重，各地在推进上确实资金困难，开发商、银行与与性不强，因此，现在住建部“对此表示默许，允许各地试点，不会卡得太死，但也不会专门推广”，再加上云南省土地部门要求保障房用地不落实不提供房产开发用地，从而得出如下两个方案思路。 思路一：由云南鸿桂投资有限公司独家开发270亩开发建设用地。 条件一：每亩土地出让金与县政府谈成20万元/亩（目前本地块周边土地市价为72万元/亩）。 条件二：为祥云县人民出资建设4万平方米保障房，出资总额为万元，摊到270亩土地上的价格为：6400÷270=23.7万元/亩，出资建设保障房利润应在5%～10%定一个比例。 条件三、由县政府出资，云南鸿桂投资有限公司代建祥云县文化体育中心项目，利润应在15%～20%之间定一个比例。 县政府出让土地收入： 1．270亩土地出让金：270×20=5400（万元） 2．保障房子万平方米：总造价值观400万元，按目前全国推广的把保障房出售20%～30%的产权形成共有产权，可收入资金为：6400×20%=1280万元 1+2= 5400+1280=6680万元 云霞鸿桂投资有限公司开发270亩土地所需起动资金： 1．土地出让金：20×270=5400万元 2．出资建设保障房资金：6400万元 3．开发270亩土地准备起动金：1000万元 1+2+3=5400+6400+1000=12800万元 思路二： （一）、由云南鸿桂投资有限公司约另一家房地产开发公司共同开发270亩建设用地。其中，云南鸿桂投资有限公司开发与祥云县文化体育中心相连的地块140亩土地（即现规划方案上的土地），另外一家房地产开发公司开发仅隔30米宽规划道路对面的130亩土地。 （二）、两家出资建设祥云县保障房支出的比例为：县城2万平方米320套由云南鸿桂投资有限公司完成建设，剩下2万平方米保障房由另一家房地产开发公司建设完成，要求政府利润为5%～10%。 （三）、云南鸿桂投资有限公司投资费用构成（概算） 1．购买140亩开发用地，按20万元/亩计算 140×10=2800万元 2．出资建设县城2万平方米320套保障房费用 140×23.7万元/亩=3318万元 3．开发140亩建设用地所需准备起动金：1000万元 1+2+3= 2800 + 3318 + 1000 = 7118万元 （四）、另一家房地产开发有限公司投资费用构成（概算） 1．购买130亩开发用地，按20万元/亩计算 130×10=2600万元 2．出资建设乡镇保障房费用 130×23.7万元/亩=3081万元 3．开发130亩建设用地所需准备起动金：1000万元 1+2+3= 2600 + 3081 + 1000 = 6681万元 （五）、云南鸿桂投资有限公司开发140亩土地经济效益已提供了可行性研究报告书。 序号 单位名 称 单位上报需求 市发改委立项批复 备注 文号 建设规模 ㎡ 总投资（万元） 1 法院 19626㎡ 26 昆发改投资［2011]035号 15730 4322 总投资不含土地费用及市政配套费 2 检察院 14447㎡ 24 昆发改投资［2011]035号 6177 1665 总投资不含土地费 3 司法局 6052㎡ 30 昆发改投资［2011]035号 3347 898 总投资不含土地费用及市政配套费 4 武装部 15150㎡ 185 昆发改投资［2011]035号 6500 　 　 5 公安分局 40733㎡ 5 昆发改投资［2011]035号 31670 8480 总投资不含土地费用及市政配套费 6 消防三中队 5600㎡ 30 昆发改投资［2011]035号 5600 1400 总投资不含土地费