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xx市铜山开发项目可行性研究报告 第一部分 **区域特征 3 一、地理环境 3 二、历史沿革 4 三、区划经济 5 四、固定资产投资 8 五、人口生活 9 六、城市建设 12 第二部分 **区域房地产市场 13 一、**市房地产市场行情分析(2005年) 13 二、**2006年徐房指数分析 16 三、**房地产市场容量分析 20 第三部分 **住宅环境特征 23 一、**各区房价走势（2004年三季度—2006年三季度） 23 二、**各区房价走势分析 24 三、**各区房价房价波动节点分析 24 第四部分 **项目规划要点 27 第五部分 **项目的地块价值 29 一、近期土地挂牌信息（2006年） 29 二、近期土地成交信息（2006年） 31 三、**土地市场分析 32 四、**项目的土地价值判断 32 第六部分 **项目竞争个案分析 34 第七部分 **项目的销售价格 37 一、**铜山区总体概况 37 二、**铜山区域房屋价格 39 三、**房价走势的判断 41 四、**铜山区房价走势的判断 42 第八部分 **项目财务测算 43 一、**项目周期 43 二、项目收益情况 44 第九部分 **项目风险说明 47 第十部分 **项目运作建议 48 第十一部分 **项目可研结论 50 第一部分 **区域特征 一、地理环境 **市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。 　　**市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 ??? 拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。 　　**市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 二、历史沿革 **历史悠久，6000多年前，**的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，**称彭城自始起。 春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。 楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。 三国时，曹操迁**刺史部于彭城，彭城自始称**。 魏晋南北朝各代曾设彭城国或**，都城或治所多在彭城。 隋时设**，后改彭城郡，治彭城。 唐初，**与彭城郡名称多次互易，中后期**为节度使驻地。 五代时各朝置有**，治彭城，领7县。 宋元两朝都置**，隶属和辖领变化较频。 明初**曾直隶京师，后属南京。 清初，**先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为**府，辖领1州7县。 民国初，府废，**府地附郭**县，后曾设徐海道，治所在**（**）。 日伪时由**县析置**市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置**市，属江苏省。 中华人民共和国成立后，保留**市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立**专区，驻**市，辖11县市。此后，**市和**专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤**专区，将所辖6县划归**市。**市现辖5区6县（市）。 三、区划经济 ?**市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、**县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。 国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点，是近十年来的新高。其中，第一产业增加值180.90亿元，