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好xx商业项目营销策划提案 目 录 第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告 调查区域界定 东门商业圈片区概况 区域市场现状分析 第二部分 项目开发定位分析 项目地块价值分析 项目住宅部分营销分析 第三部分 项目市场定位 住宅价格定位及付款方式 目标客户定位 物业档次与形象定位 项目功能定位 对规划设计的建议 第四部分 销售策略建议 第五部分 项目策划销售代理 伟业地产服务承诺 伟业地产服务承诺 销售进度 广告费用控制 四、代理佣金及支付方式 第一部分 项目周边住宅和商业市场调查报告 调查区域界定 根据“好**”项目的特点，本案将调查范围界定于东门商业圈，具体是东至文锦路，南至春风路，西至人民公园路，北至晒布路、蛟湖路。 东门商业圈片区概况 东门商业圈是**最早的经济中心，至今仍是**的著名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立，金融系统完善，交通网络四通八达，各项生活配套齐全，人口密集。具统计，东门商业圈日客流量达20万人次。2004年地铁开通后，交通状况大幅度改善，东门商业圈将汇集更大的客流，庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机，正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业，以抢在最佳时机推出。  区域市场现状分析 住宅市场 1、居住功能较强的楼盘分析 本区域目前在售楼盘不多，住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场，它们的销售情况见下表： 物业名称 规模 入伙期 主要户型 价 格 (元/m2) 销售率 备注 旺业豪苑 二幢 34层 2002.12 已封顶 40、50、66、81 m2二、三房 均价6100 30% 居住功能较强，有湖景概念支撑 聚龙大厦 一幢 32层 2002.11 40-86 m2一房至三房 均价6900 40% 尚有三期四期待开发 南塘商业广场C区 一幢 30层 已封顶2002.12 未出 未出 未售 芳邻 一幢29层 现楼 40、55、60 均价8000 95% 三个月售罄 东港中心 一幢高层 现楼 60-110 均价9000 80%  2、区域住宅户型分析 从户型设计来看，由于东门住宅大多是服务于商业,而非纯居住用途，因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究,只要实用就行。因此，这里的户型设计体现的不是“以人为本”，而是“以商为本”，一切服务于东门的商业设施，一切服务于东门的经商人员。 其次，户型分布除万科彩园为全复式大户型外，其余都以一房、两房的小户型为主，如和平广场、世濠大厦、立新花园，汇商名苑及芳邻等，尤其是去年推出的芳邻，全部为小户型结构，创下了三个月全部售罄的奇迹。 3、租售状况分析 除地铁口附近商铺外，销售率基本上符合东门中路——解放路——人民北路——新园路由高到低的渐变趋势，说明人流的大小对投资者的信心有相当的影响力。 各层商铺销售率从低层到高层呈递减趋势：一层80%，二层50%，三层20%，四、五层很少有人问津，说明投资者对二层以上的人流和商业信心不足。 项 目 楼 盘 租 金 （元/月） 出 租 率 租 户 比 平 均 售 价 （元/米2） 东 港 中 心 1房 1厅 2500 98% 25%以上 7500 2房 1厅 3600 芳 邻 1房 1厅 1900 96% 50%以上 9200（原价） 2房 1厅 2500 4、 区域市场特征分析 东门商业圈各项配套非常完善，生活便利，拥有大量的租户，同时由于地段开发用地非常有限，住宅尤其是小户型住宅供应不足，从而小户型住宅具备较高的升值潜力，吸引较高比率的投资者入市，比如东港中心有超过60%的业主属投资型。  商业市场 东门的商业环境是优越的，拥有巨大的客流，使得这里的商铺非常抢手。预计2004年地铁的开通，交通环境进一步的改善，这里将更具商业魅力。目前，东门由十二条步街相连，在20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入营运的商业面积超过50万平方米。 东门一向是**家喻户晓的商业鼎盛之地，其每年的人流量一直保持递增的趋势。据统计，2001年，东门平均每天人流量已突破60万，预计地铁开通，换乘中心竣工后，平均日人流量会超过80万。 业内人士认为，东门步行街修葺一新，以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成，说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线，消费结构已逐渐趋于合理与规范，同时，商家之间的竞争也变得愈加激烈。 据**房地产年鉴98及港府的资料显示：1998年**零售总额达423亿元，其中近70%约280亿元集中于罗湖，这280亿中的50%即140亿就集中于东门商圈，如此惊人的消费额告诉我们，随着人流量的增加，消费额的不断增长，新东门必将发展成为一个愈加成熟的商业中心和旅游购物胜地。目前