思源重庆恒基兆业翠庭营销推广执行报告89p.pptxVIP

恒基翠庭*营销推广执行报告Henderson Land GroupMarketing Promotion Paln Execution ReportSyswin Brokerage思源经纪/重庆目标（Target ）目标与现实现实！区域内花园洋房项目平均月去化套数仅约20套。目标：7个月销售超过260套，完成一期可销售套数的90%，月均去化37套。目标市场和客群（Marketplace and visitor group ）宏观房产市场分析总体发展趋势发展趋势2007年初，重庆经济特区的消息一时成为重庆最热门的话题。2007年中，重庆房价暴涨, 区域房价顺势上扬2008年初,受到经济危机影响，市场热度迅速褪减……2009年上半年，受到两江新区、保税港区、市场回暖等利好政策和刚性需求影响，市场量价齐升2010年？宏观房产市场分析重庆房地产市场供销比例分析重庆房产市场整体供需平衡，无明显的供需失衡的区域出现，各区保持健康良性的发展趋势。数据来源：重庆市统计年鉴 从2003年至2008年的累计供销比来看，南岸区、九龙坡区、江北区是销供比最为平衡的几个区域，供需基本平衡。 重庆市土地市场分析土地成交区域比例分析09年上半年三北区域成为土地交易焦点区域 2009年上半年土地成交量最大是江北区，为1130155平方米。主要都是大面积土地交易，如保利地块，其次是北部新区，为840623平米。上半年土地交易中，三北区域成为土地交易最热门的区域，占据了64.51%的比例 项目所在的九龙坡区，09年上半年成交207905平米，占总成交面积5.51%，环比08年下降了9.31%，原因之一由于09年上半年区域土地供应较少宏观房产市场分析发展趋势长期来看，房地产仍将维持强劲发展 宏观经济视角：1. 未来2-3年中国经济发展态势依然良好 2. GDP增长率不低于7%，经济硬着陆可能性低 3. 人民币对外升值对内贬值将更加剧投资热情地产发展视角：1. 中国人口红利将维持房地产强劲增长 2. 快速城市化率的目标将带来大量新增住宅需要 3. 城市土地稀缺性将长期存在市场已进入整固期，但由于存在客观的后市利好情况，在本轮调控挤掉房地产泡沫后，2-3年内将显现效益，房地产市场有望从稳定期过度到增长期。宏观房产市场分析发展趋势本项目为高品质规模大盘，后续必将经历10、11年销售期，主要将经历市场的平稳期到快速上涨期。宏观房产市场分析宏观市场研判小结2010年重庆市场进入平稳期，整体走势趋横:特点：市场以自住型为主，投资市场重新启动，量价平衡恢复，价格稳步上升整固期的取胜关键：策略：1、挖掘刚性需求，追求价值与速度平衡点 2、适当的控制开发节奏，多产品线组合凭借竞争力及营销手段，在竞争中突围，量价齐升，实施销售目标。竞争区域的界定竞争范围界定：依据项目交通条件、区域属性、项目规模、项目产品等我们划分西区为我们的竞争区域。沙坪坝板块江北区西区二郎-九龙园板块：彩云湖—石桥铺—高九路—石坪桥铺—杨家坪沙坪坝板块：沙坪坝商圈—梨树湾大渡口板块：双山—中心区域渝中区二郎-高新区板块南岸区二郎-高新区板块本案概念西区 沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区以及高新区、北碚区 大渡口板块巴南区周边竞争项目分布区域项目分布密集，档次层次不齐，品牌开发商以金科、协信、同天为代表，有利的提升区域居住形象。恒基翠庭同心居经济适用房协信天骄城彩云湖1号达飞玖隆城同天观云邸同天绿岸、依云郡高九路渝高项目朵力·尚美国际渝高翠微花园项目金科·绿韵康城光华·风和日丽金科·云湖天都（岸香）竞争对手锁定范围：二郎-九龙园板块、沙坪坝板块、大渡口板块标准：高品质的大平层和洋房别墅项目本项目: 多层、小高层直接竞争金科阳光小镇（60万方）彩云湖1号（30万方）　同创高原（60万方）协信天骄城（28万方）二朗片区周边的大平层项目富州新城(城市综合体、大平层）次要竞争项目融汇国际温泉城（沙区品质楼盘，大平层）华润24城（杨家坪品质大盘，大平层）中交两山丽景（高层、小高层、多层、联排，74万方）渝高翠微花园（二朗片区内，35万方）未来主要竞争项目在售竞争项目分析典型楼盘名称物业形态总体量（万方）已推体量（万方）整体剩余体量（万方）金科阳光小镇洋房、高层601545彩云湖1号别墅、高层301713同创高原洋房、小高、高层602040协信天骄城高层281315富洲新城高层汇国际温泉城小高、高润24城小高、高层191.621.6170晋愉翡冷翠高层1037合计776.3183.4592.9目前典型在售项目合计8个，总开发体量高达887.6万方，已推出体量为131.6万方，剩余体量为592.9万方。与竞争项目相比，本项目在规模、资源、区位及产品形象方面均具备一定优势；由于与竞争项目的推