天津山水颐园项目后评估报告149.docVIP

 目 录 前言 ……………………………………………………………………………… 1 第一部分 项目发展的内外因素分析…………………………………………… 2 项目决策背景…………………………………………………………… 2 项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况………………… 2 项目所在区域的特点和优势…………………………………………… 3 项目开发过程中内部因素的变化……………………………………… 3 第二部分 住宅项目发展概况…………………………………………………… 5 项目经济技术指标的变化情况………………………………………… 5 项目开发周期…………………………………………………………… 6 项目开发过程管理情况………………………………………………… 6 项目开发成本…………………………………………………………… 7 项目销售情况…………………………………………………………… 7 项目财务情况…………………………………………………………… 8 综合评价分析…………………………………………………………… 9 第三部分 项目管理总结分析与思考…………………………………………… 13 第四部分 分项评估分析………………………………………………………… 17 投资效益评估分析…………………………………………………… 17 营销管理评估分析…………………………………………………… 44 规划设计管理评估分析……………………………………………… 89 成本管理评估分析…………………………………………………… 97 总体项目开发管理总结……………………………………………… 108 物业管理相关评价…………………………………………………… 118 后记 ………………………………………………………………… 123 附件 访谈与沟通人员名单……………………………………………………… 查阅文档目录……………………………………………………………  天津山水颐园项目后评估报告 审评报（2008）字01号 前言 2007年8月，天津山水颐园住宅项目经历了32个月的开发期后，业主按时入住。由于天津山水颐园项目公司是第一个走出北京的异地项目，也是第一个通过招拍挂方式获取的项目，因此对该项目进行后评估意义重大，从项目开发本身、对外合作方式、异地发展等多方面具有较好的标本作用。为了总结天津山水颐园住宅项目的经验教训，受集团公司领导指派，集团公司监察审计部成立后评估小组针对各专业部门的各工作成果、流程等的实际效果进行分析，总结得失，建立各专业的信息库。评估小组采用了前期准备、现场察看、个别沟通、资料查证等方法，形成后评估报告。 本次后评估工作受到了天津山水颐园项目各专业人士的大力支持，但由于该项目受投资组合的变化以及我方过程管控不到位等因素的影响，造成人员流动较大，信息不连贯，有关档案资料缺失，使本次后评估工作受到一定程度的局限；同时，由于成本结算尚未完成，使成本部分的后评估和整个项目的经济效益评估也受到一定局限。 本次后评估的内容主要包括对住宅项目的运营回报、现金流贡献；集团公司的投资回报效益；各专业部门包括前期、设计、工程、成本、销售、客服等的工作内容、工作过程、工作结果；物业管理、其他日常管理等工作成果。  第一部分 项目发展的内外因素分析 一、项目决策背景 亿城自2000年进入房地产市场至2004年期间，先后开发了卡尔生活馆、亿城中心、三里屯3.3、碧水云天、万城华府等各类型项目，累计开发总面积100万平方米，亿城通过对环境、行业的深刻理解，并对自身条件客观的分析,提出做专业化的地产公司的企业战略。其中区域战略是立足北京、天津，并为战略重点区域，积极向中南地区、长三角地区、西南地区等区域发展；项目战略是按照投资组合来管理项目。基于战略发展的考虑，亿城结合天津的总体规划和城市发展方向，在天津的西部、南部、东南部投入更多的关注。 2005年1月5日，亿城集团通过竞标方式获得位于天津市南开区红旗路与津河交汇点的津河5号地块。这是公司首次在北京以外拓展土地资源，也是公司首次通过“招拍挂”方式获取项目。该项目推广名定为“山水颐园”，公安备案名为“水畔花园”。通过这一项目，亿城集团公司成功进入天津市场。 2005年1月31日，亿城集团股份有限公司与天津永成有限公司合作，注册成立了天津亿城地产有限公司。 二、项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况 2004年度至2007年度，天津房地产开发企业房地产开发投资额逐年增长，每年以22%左右的速度增长，200