同致行郑州五里堡项目前期顾问投标报告161页.pptxVIP

同致行思考……;;;;;;;市场大势总结;;;;;;日常工作类;;;日常工作类;; 主要开发商竞争实力：正商为主要竞争对手 区位竞争项目：棕榈泉、弓庄项目（约50万㎡）、紫荆尚都、卢邢庄项目 规模竞争力较大项目：卢邢庄项目、弓庄、紫荆尚都; 从左表可知，区域项目产品投放一直以两房、三房为主，一房投放也较多。 08年新开发项目户型配比已经由舒适型户型向功能型转变，转变后户型销售现状良好。 各户型存量中，小户型存量最大，其次是两房、三房。 借鉴市场现状，本项目产品规划可将户型功能性、经济性强化，迎合市场需求 。;日常工作类;日常工作类;日常工作类;日常工作类; 区域内各楼盘建筑风格以现代风格和欧式为主。 规模较大的楼盘则多采用欧式建筑风格 规模较大的项目附加值较高、注重户型创新、建筑风格、园林景观设计、建材、物业管理等细节，产品品质高端、价位也偏高。;区域居住人群构成;楼盘;区域市场小结;;在售商业; 区域内带商业项目规模普遍较小，现在营商业多为生活型底商。 富田太阳城利用区域内专业市场资源成功招商茶城、成功带动商业销售。;;;;;;;;; 六十三中;;;;;项目——四至东临紫荆山路，西临京广线，北临棕榈泉，南临航海路;;;;;;;;;;;;外向型城市，客户三级分化，城市吸附力强，房产需求以自住刚性需求为主;郑州城市框架较大，居民地缘性强，购买客户以区域内部及周边紧邻区域的客户，以及途径本区域进 城的外地客户;郑州城市框架较大，居民地缘性强，购买客户以区域内部及周边紧邻区域的客户，以及途径本区域进 城的外地客户;;;;;;商业功能描述;业态定位中档;规划面积;;类城市的规划理念：内外城;——以类城市规划的理念研究项目的发展;;;;;;;;;;;风情街设想：硬质铺装、外立面为主要打造细节;;业态总体规划;;业态规划初步构想;;业态规划初步构想;;目前市场上欧式与现代风格大致相当，其中大盘欧式居多，欧式风格更易树立档次，客户接受度更高;目前市场上欧式风格多采用新古典主义，高层简欧风格做出位的项目少;本项目建筑风格建议为简欧风格;相关细节建议;相关细节建议;底层架空，外部墙面为大块的大理石瓷砖，提升档次;项目沿路形象建议;项目沿路形象建议;;目前市场上典型大盘均以营造景观园林来表现楼盘特点/亮点，现代园林最适合本项目;;中央浅水景—— 突出水的情趣，参与性和人工雕琢感;都市人文 —— 节点式园林小品点缀 ;注重细节处理 —— 城市化的生活符号：街灯、扶手、门牌、街砖处理;注重参与性 —— 设置一些用于社区交流的公共景观，满足精神需求;;其他 —— 通过灌木、乔木立体绿化的下沉、台地落差来丰富社区的空间感，缓解高容积率带来的压迫感;;;;;;;;;;;;;;本项目在开发过程中需要解决的问题： 如何实现各个地块之间的有机联系？ 如何实现各种物业功能之间有效的相互促进？ 如何实现整体价值的最大化？ 如何突破市场局限，实现现金流速度最大化？ 如何体现项目“首创国际生活共同体”模式？;都市新坐标 城市聚合体 [住宅、商业、酒店、公寓] ;它是planned unit development的缩写，意指“计划单元综合开发”，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。国内的大盘往往都是采用“分期开发”模式，简单切割土地，名称虽然有联系，但项目与项目之间其实并无联系，只是各个独立的小盘，并未体现出大盘应当具有的优势、气魄和辐射力，普遍存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。;——统一规划 ——主题开发 ——单元开发 ;将项目按照地块分为6个计划单元,按照整体开发指导思想进行综合开发。;根据PUD开发模式，建议开发周期控制在4-5年，分为三个大的阶段。具体的开发周期可根据开发商的资金链及开发期望而灵活调整;户型配比建议;赠送面积方式（1）;赠送面积方式（2）;赠送面积方式（3）;赠送面积方式（4）;;营销策略;区域界定;区域界定;区域界定;区域界定;品牌价值整合;攻略二：沃尔玛进驻签约仪式 时间： 2009年6月 形式： 邀请市政府领导、区政府领导参与见证，举办新闻发布会。 目的： 增强客户对项目价值的认同感，提高项目认知价值，促进项目住宅及商业产品的销售。;攻略三：签约国际物业管理公司（戴得粱行、第一太平戴维斯） 时间： 2009年7月 形式： 引进国际知名物管顾问，举办物管签约仪式。 目的： 引入国际知名物管公司作为顾问，提升项目 品质，同时提高项目知名度。;攻略四：引入知名双语幼儿园 时间： 2009年8月 形式： 举行幼儿园开园仪式，邀请市政府、区政府领导参与见证。