世联江苏太仓森茂国际汽车城项目营销策略方案131p.pptxVIP

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;;我们对前期定位达成的统一共识;报告核心内容;目标梳理与问题界定;森茂·国际将成为森茂快速滚动开发中的一个节点，承担着为二期150亩开发回款使命;;;;基于项目的长短期目标，我们应该分开两条线思考本项目;目标梳理与问题界定;区位特征：地处太仓城北经开区核心位置，距离市中心2.5公里，交通便利;区位特征：项目地块东南面的道路昭示性较好，道路宽敞，通达性强，是未来商业排布的首选位置;项目商业面积;;区域为城市新兴陌生区域，市政建设规划为住宅区域，有发展商业的 潜质，但目前区域无任何商业配套（除了太仓长途客运站），商业氛围未形成， 项目建成后将引领经开区的商业； 项目交通条件极好，随着新太仓长途汽车站的建立及周边交通设施的完善，未来交通便捷、行方便，将成为太仓重要的交通枢纽区域； 项目未来利好大于当前的实际利好，将成为经济开发区标杆商业综合体；;目标梳理与问题界定;;太仓港是国家一类口岸，交通便利，水运发达；已成为上海国际航运中心组成部分 ;;城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化 ;城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中心城区建设主流方向为东南向，大城区面积不断扩大;;;;太仓城市宏观经济总结;;近年住房建设用地出让的面积先增后减，近两年待开发用地较少，未来两三年面市房源趋缓，未来市场乐观 ;房地产宏观市场研究结论;太仓城区是商品房建设的主要区域;老城区是太仓的房价高地，经济开发区东南部的房价有赶超之势;;;;;新的大体量商业已经推向市场，市中心商业集中度逐渐提高;;目标梳理与问题界定;;报告核心内容;客户定位与形象定位;;;项目客户与本项目的契合度分析;公寓客户定位：以太仓本地客户为主，私企业主与公务员占较大比例;客户定位与形象定位;常识1：商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益;安全性、投资回报的稳定性、增值性;;再次回顾一下太仓商铺投资者的典型特征;太仓投资客户需求特征分析;种类;商家经营核心关注因素;太仓消费群体特征：理性的、原始的、有限消费;基于对投资者、经营者、消费者的分析，我们的营销工作得到以下几点启示;客户定位与形象定位;客户分析 公寓客户分析 商业客户分析 区域、项目价值体系研究 形象定位;根本关切;;;客户定位与形象定位;思路一：维持“森茂汽车城”案名 好处：一贯、专业 坏处：可能不利于公寓和街铺销售 思路二：更改案名 好处：更好地支持公寓和街铺销售 使全案的文化气息更重 坏处：可能使“汽车市场”概念相 对弱化;已定案名\森茂国际\LOGO;“森茂汽车城”是什么？;“森茂汽车城”不可以只是——;“森茂汽车城”应该是——;形象定位;怎么才能做到;太仓既有项目调性多为明亮，轻松型;国际视野，生活高度 组合元素、价值体系;关键障碍;认知困惑;以“远景价值+产品价值”合成项目价值；营造 “太仓，向上看！” -----森茂国际购房语境;;太仓，向上看！;报告核心内容;; 项目SWOT分析;建立价值标竿（价值重建）;;万科城-----统领多种物业类型;万科城——形象鲜明，高举“新城市主义”大旗;主题明确，主线清晰;万科城案例借鉴;金地88街-----社区商业配套，靠近城市二环，区域形象较差，存在抗性，投资者信心不足;立势——“情景式商业街”概念将自己树立成标杆，与其它项目建立区隔。吸引投资者关注;将活动进行到底——通过名人效应，吸引全城目光，并通过招商先行、宣传品牌商家，为投资者注入强心剂;始终以客户需求为出发点;在不得已的情况下，通过高强度、快节奏的营销活动一气呵成，在最短的时间内聚集起大量客户;关键举措：制造热销局面，引导投资者。客户追捧改变客户对项目价值的判断;用概念创新为项目树立高形象，强势营销，快速聚客；招商先行、引入品牌商家的营销方式极大的增强客户信心，促使其迅速购买;;;销售策略体系;;商业面积销售分期;;商铺销售模式的制定，先从回顾市场开始;根据客户分析及4种销售方式分析，项目商铺适合采用直接销售和返租混合销售方式;;展示攻略;形象墙：将工地围板（形象墙）内容根据推广的物业形态适时更换，将公寓与商业内容有机融入其中;商业展示与汽车展示相融合体验;原则：装修风格时尚现代，在细节处营造时尚空间； 体现出5.4米层高的优势； （选择有特色的装饰品，增添室内的情趣，提升品质感。）;原则： 重点展示设备设施和服务，体现投资价值； 室内装修风格艳丽、个性但不奢华，突