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执行过程中不动产的善意取得制度浅析 案 情 王峰与张成做钢材销售生意，后因张成拖欠货款18.9万元，王峰在索要无果的情况下起诉到人民法院，要求张成给付货款18.9万元和本案的诉讼费用。法院经过开庭审理后查明，原被告间的买卖有合同和供货发票为证，张成经法院传唤无合法理由拒不到庭。法院遂依法作出缺席判决，判令张成一次性给付王峰货款并承担本案的诉讼费用。判决书发生法律效力后，因被执行人张成没有主动履行法律文书确定的义务，权利人王峰于2002年5月12日向法院申请强制执行。 案件在执行过程中，由于被执行人张成下落不明，法院于是在被执行人张成无人居住的住所张贴了搬迁公告，如到期仍不履行法律文书确定的义务，则依法强制执行。并且依法委托房地产中介事务所对被执行人张成的房屋进行评估，评估价值为72600元。拍卖中因无人竞买，法院再次张贴拍卖公告，并将房屋底价降为42000元。2002年11月，案外人周洁以42000元的价格买受了该房屋，法院于同日制作了变卖裁定书。至此本案执行完毕。2003年2月，在本案执行完毕后，被执行人张成以原审法院对其房屋进行评估、拍卖过程中有漏估、错评现象，损害了其合法权益向上级人民法院反映。经上级人民法院调查，查明，张成的宅基地为国有划拨土地，而评估时误当作集体土进行了估价，使被执行人张成的合法权益受到损失。鉴于案件执行完毕后发生的特殊情况，执行法官对案外人周洁买受该房屋是否适用善意取得制度出现了分歧？ 分歧意见 本案在执行过程中，对是否适用善意取得制度产生了分歧意见，主要形成以下两种观点，现分述如下： 第一种观点是否定说。案外人周洁是基于人民法院在委托评估机构评估时出现误差的情况下，以不合理的低价买受被执行人的房产，不属于善意取得的规定的范畴，应当依法执行回转，保护被执行人的合法权益。 第二种观点是肯定说。本案中案外人周洁买受人民法院依法变卖的房产是出于善意，且本人没有过失，应该适应善意取得制度。 评 析 本案的实质为案外人周洁买受人民法院依法变卖的房产，因评估机构的评估错误而发生的争议，并非买受人的恶意产生，司法实践中不能把评估机构的错误强加到案外买受人的身上，损害其合法权益。本案的房产属于不动产，关于不动产能否适用善意取得制度，笔者根据法理和相关法律规定试作如下分析： 第一、否定本案适用善意取得制度的理由。 否定善意取得制度的观点认为人民法院依据错误的评估结论对被执行人张成的房产进行变卖，变卖裁定确有错误，侵害了其合法权益，且被变卖的房产属于不动产，根据法律规定不适用善意取得制度，应当依法执行回转，恢复到执行前的状态，保护被执行人的权益。其具体理由是： 1、目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。至于不动产，应以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产领域已经无法适用。 即使存在不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当做出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。 3、根据法院所查明的事实，被执行人张成所使用的宅基地属国有划拨土地，说明评估结论是错误的，因集体土地是没有价格的，只有取得费用，而国有土地是有价格的，二者存在质的差别，法院依据错误的评估结论进行变卖，侵害了被执行人张成的合法权益，应强制买受人周洁搬出该房屋，至于给周洁带来的损失，可对其后添置的财产进行评估，折价赔偿；其它损失可以通过国家赔偿的途径进行解决。 4、最高人民法院于1998年7月21日作出法释[1998]17号司法解释，该解释明确规定，执行过程中作出的裁定确有错误的，可以撤销原来的变卖裁定。本案的变卖裁定确有错误，应予以撤销，恢复到执行前的状态。 本案人民法院依法变卖的房产并非违章建筑，产生问题的原因是基于对土地性质的评估错误，而且房产属于法律意义上的不动产，法律上没有不动产适用善意取得制度的规定。因此，本案不属于善意取得制度的范畴。 第二、肯定本案适用善意取得制度的理由。 肯定善意取得制度的观点认为案外买受人周洁是基于人民法院的变卖，依法支付价款买受被执行房产