2017-2018年全国楼市年报： 时止而止,时动则动,动静不失其时 20171222 终稿.pdf

目录 C ONTENTS 01 宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整 02 营销：从“加杠杆”到“去杠杆”背后的营销趋势 03 投资：“去杠杆”背景下的经济圈布局策略 04 长期：长效机制背后的“杠杆逻辑” 05 策略：对房企的短期与长期建议 2 前言 2017年世界经济形势风云变幻、跌宕起伏，美国货币紧缩和中国经济下行再次成为世界经济的焦点。未来经济形势愈加不明 朗。在这样的大背景下“十九大”定调“房住不炒”，其重要性不亚于1998年的“房改”。而此时楼市仍然处于水深火热的调控之 中，未来房地产市场形势将走向何方？ “时止则止，时行则行，动静不失其时”摘自 《周易·艮·彖传》 ，句意是说时势需要停止就停止，时势需要行进就行进，动和静 都不失时机。那么所谓的“时势”是什么？概括而言，宏观经济“两降一升”（即政府、企业部门去杠杆，居民部门加杠杆）背景 下，房企中短期布局策略怎么样调整的问题。简言之，2018-2020年，由于内生性的中国潜在经济增速下滑和外生性的美国“减税 +加息”组合冲击，居民部门加杠杆将持续发挥稳经济增长的作用，未来3年中国楼市仍然有结构性的机会。 要把握未来3年甚至更长时间楼市趋势，需要厘清不同能级城市间的“加杠杆”和“去杠杆”的逻辑。从趋势来看，2018-2020 年，全国房地产市场将呈现“V型”走势。2018年，普通二线及三四线城市“加杠杆”进入尾声，同时一线城市和热点二线城市仍 在“去杠杆”过程，造成全国房地产市场下滑至底谷。2019年，一线城市和热点二线城市接力“加杠杆”，但由于中央要控制金融 风险，所以以成交量上涨为主要特征，释放前期抑制的购房需求。2020年，房价跟随成交量释放而上升，一线城市及热点二线城市， 经过2-3年的“去杠杆”过程，金融风险相对可控，适度增加杠杆率可能性加大，通过房价上升提高资产价格估值，为房产税扩围 提供基础。 对房企来说，“动静不失其时”是一种辩证的思路， 如果企业自身资金面充裕，建议“时行则行”，在核心热点城市拿地投资， 进行收并购，实现逆市下的超车；而如果企业资金面偏紧，那么建议企业“时止则止”，选择进入具有潜力且投资风险较低的城市。 同策研究院通过自身积累的行业经验和行业分析模型，针对房企将给出实用的建议。 3 本报告结构 第一部分，结合美国“减税+加息”组合冲击，叠加中国潜在GDP增速下行，分析中国不同部门的杠杆调整；第二部分， 房地产市场需求表现，背后逻辑是不同能级城市间居民部门杠杆接力；第三部分，结合房企自身特征，选择持续在核心 城市投资布局实现“弯道超车”，或者布局高潜力、低风险普通二线、三四线城市；第四部分，分析房地产长效机制和 居民部门持续加杠杆的关系；第五部分，综合上述观点，给出针对房企的短期和长期建议 本报告逻辑图 中国潜在GDP下降 热点一二线城市居民部门“去杠杆” “供给侧改革”第二阶段 十九大前透支经济增长潜 能 十九大住房属性定调 调控手段多样性 热点一、二线城市不 短期靠内需拉动 放松 不