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房地产知识汇集 一、土地及综合类知识 1 、房地产市场知识 房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。 2 、什么是一级土地开发? 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 3 、土地用途包括哪些种类？ 土地分为农用地、建设用地和未利用地。 1） 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 2） 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 3） 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 4 、什么是集体土地？有哪些用地属于集体土地？ 集体土地是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 5 、对集体土地使用权有哪些规定？ 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。 擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。 6 、什么是行政划拨用地？ 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 7 、什么是土地使用权出让？ 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。 8 、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 根据《土地使用权出让条例》的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。 9 、土地使用权出让合同包括哪些内容？ 根据《土地使用权出让条例》的规定，出让合同应具备以下主要条款： 双方当事人的姓名或者名称、地址； 出让土地使用权的宗地号、面积； 土地使用年期及起止时间； 土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间； 交付土地的时间； 规划、市政设计要点； 项目竣工提交验收时间； 市政设施配套建设义务； 使用相邻土地和道路的限制； 建设附属、附加设施的项目及义务； 违约责任； 当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。 10 、土地使用权的出让方式有哪些？ 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。 《房地产管理法》第12条第2款规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 11 、什么是拍卖出让土地使用权？ 拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 12 、什么是招标出让土地使用权？ 招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 13 、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 根据《土地使用权出让条例》和《