物业方案与政策(重点版).docxVIP

第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节 我国物业服务的产生和发展第三节我国物业管理制度的历史沿革 第四节《物业管理条例》第二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务合同第四节物业使用与维护第三章 物业管理基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理的招标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务企业资质管理制度 （重点）第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第四章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节 房地产中介服务 第一章物业管理概述第一节物业管理的概念一、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（一）对《条例》所称物业管理定义的理解　　1．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动　　2．物业管理活动的基础是物业服务合同　　3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护　　物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。　　　　除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。　　（二）物业管理的市场化特征　　　　1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变；2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；3．物业管理活动应当遵循市场原则；4．非市场性的房屋管理不属于物业管理　　　　必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。　　　　将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：　　一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定　　　《条例》调整的范围　　1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动　　2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村　　　　二、物业管理的特征　　　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。　　（一）社会化　物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。　　（二）专业化　　这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。　　（三）市场化双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。第二节 我国物业服务的产生和发展一、物业管理的起源与发展　　物业管理起源于19世纪60年代的英国。　　二、城镇住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策。　　改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。(二)我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：　一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。（三）住房商品化制度　　随着我国改革开放逐步展开，早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。同时，提出经济适用住房建设方针和政策，为中低收入居民购房铺平了道路。国家通过提高工资、给职工发放住房公积金和住房补贴，鼓励职工到房地产市场购买住房，全面实