第八讲房地产开发融资幻灯片.pptVIP

五、成本分析 成本是考核企业经营管理水平的一项重要指标。成本分析是开发企业经济活动分析的主要组成部分。通过成本分析，可以检查企业成本计划的完成情况，总结降低成本的经验，分析影响完成成本计划的原因，从而挖掘企业降低成本的潜力，提高企业经营管理水平。 成本分析是建立在正确核算成本的基础上的，所以先决条件是严格遵守国家规定的成本开支范围和费用划分的规定，不准乱挤占成本，也不得漏计或少计成本。 成本分析一般分为全面综合分析和成本项目分析。 全面综合分析 主要是分析成本计划的完成情况，以及各个成本项目的降低成本任务完成情况。一般以实际成本与计划成本进行对比，检查是否完成降低成本任务，初步分析影响成本计划的原因，为进一步分析或按成本项目作专题分析指明方向。 成本项目分析 开发企业管理费的节约或超支，一般有两个主要因素：一是各项费用开支，是否严格执行财务制度，有无铺张浪费，任意摊提费用，乱挤成本；二是开发建设任务的完成情况。因为开发企业某些费用，无论完成的开发工作量多少，都要照常支付。如工作人员的工资，办公费、差旅费、固定资产折旧等，都是属于固定成本。这类费用，一般不会随开发工作量的增加而同比例地增加。因此，完成开发工作量愈少，则摊入开发产品的管理费用越大；反之，完成开发工作量愈多，则摊入开发产品的管理费用愈少。因此，从数量上具体掌握成本与开发量之间规律性的关系，将有助于企业进行成本分析。在安排开发经营工作和管理上，采取相应措施，努力增加开发工作量，减少费用的绝对额，则是挖掘降代成本潜力的重要手段之一。 §7—4 销售和利润管理 一、开发企业的利润构成 房地产开发企业的利润总额，由营业利润和投资净收益以及营业外收支净额组成。即： 利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额 （一）营业利润 开发企业的营业利润，由经营利润加其它业务利润减管理费用和财务费用组成。即： 营业利润=经营利润+其它业务利润-管理费用-财务费用 经营利润 房地产开发企业经营利润，就是指房地产开发企业的主营业务利润，根据开发企业经营特点，其经营利润包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润和开发产品出租经营利润，分别与前述的销售内容相对应。 2. 其它业务利润。 其它业务利润是房地产开发企业为了拓宽业务，增加效益，从事主营业务以外的其它业务经营所取得的利润。包括商品房售后服务利润、材料经营利润、无形资产转让利润、固定资产出租利润和从事工业、商业、饮食服务业等多种经营所取得的利润。 3．管理费用。管理费用是指开发企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 4．财务费用。财务费用是指开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业开发经营期间发生的利息净支出(利息收入减利息支出)、汇兑损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 （二）投资净收益 房地产开发企业的投资净收益是企业的对外投资收益减去投资损失后的净额。 1．投资收益。投资收益包括对外投资分得的利润，购买股票分得的股利(现金股利)，债券利息，投资到期收回或中途转让取得款项高于帐面价值的差额，以及按权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所分担的数额等。 2．投资损失。投资损失包括对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款项低于帐面价值的差额，以及按权益法核算的股份投资在被投资单位减少的资产中所分担的数额等。 (三)营业外收支净额 营业外收支净额是企业营业外收入减去营业外支出后的差额。 营业外收入是指与企业开发经营活动无直接关系，应列入当期损益的各项收入。包括：固定资产盘盈和出售净收益，固定资产报废清理净收益，因债权人原因无法支付的应支付款项，罚款收入，教育费附加返还款，临时设施报废清理收入以及其它非营业性收入等。 营业外支出是指与企业开发经营无直接关系，应当列入当期损益的各项支出。包括：固定资产盘亏和出售、毁损、报废的清理净损失，非正常停工损失，固定资产和存货非常损失，临时设施报废清理损失，自办职工子弟学校经费，公益性、救济性捐赠，赔偿金、违约金等 三、开发企业的利润分配 开发企业的利润分配，直接关系到国家财政收入、企业积累、投资者的利益以及企业内职工的福利，企业的利润分配应体现这几方面的关系。 (一)企业利润的税前调整 企业实现的利润应交纳所得税，按照国家规定企业在交纳所得税以前可以作适当调整，房地产开发企业税前调整的主要内容有： 1. 所得税前补亏损。企业发生的亏损，在延续五年之内可以用交纳所得税前的利润弥补部分。 2. 投资收益中已纳税的项目或按照规定可作被交所得税的项目。如企业购买国库券取得的收益，股票投资分得的股利，联营投资项目按合同、协议规定实行先税后分或在特区投资缴纳所得税低于企业基地应交所得税需补交的项目。 利润