第二章节__房地产开发建设的过程幻灯片.pptVIP

工程项目分单项工程、 单位工程、分部工程（按专业性质和建筑部位分：地基与地基、主体结构、装饰、屋面、通风与空调按材料分为：混凝土、砌体和钢筋工程） 1、按计价方式不同可分为 （2）固定单价合同 （3）成本加酬金合同 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款 按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包 按总价决标并按单价结算工程价款 成本加固定百分数酬金 成本加固定酬金 成本加浮动酬金 （1）固定 总价合同 第二节 房地产开发项目的建设实施 2、按照合同所包括的工程范围和承包关系的不同 （1）总包合同 （2）发展商直接发包给各承包商 （3）独立承包合同 3、按照是否包工包料,合同分 （1）包工包料 （2）包工部分包料 （3）包工不包料合同 第二节 房地产开发项目的建设实施 （六）工程合同的一般条款 1、承包商的一般义务 2、合同文件管理 3、材料及设备供应 4、开工、竣工时间及工期 5、变更与增减 6、转让与分包 7、竣工验收与维修 8、支付方式 9、风险与保险 10、中断合同 11、经济责任 12、争端的解决 第二节 房地产开发项目的建设实施 二、 房地产开发项目的施工过程及其管理 （一）工程监理的概念 即工程建设监理，是对房地产开发项目工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使之符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促进工程进度、质量、造价等按计划实现的活动。 第二节 房地产开发项目的建设实施 （二）工程监理形成的背景 1、建设工程项目规模日趋扩大，技术日益复杂、专 门化 2、建设工程项目总目标控制越来越难，协调性要求 越来越高 3、投资主体多元化，而投资者（建设单位）的外 行，要借助专业服务和组织完成投资建设过程。 4、旧体制的缺陷和浪费 第二节 房地产开发项目的建设实施 （三）工程监理的内容——三控、两管、一协调 1、三控—控制工期、质量、成本 2、两管——监理活动中的合同管理和信息管理 3、一协调——全面组织协调 第二节 房地产开发项目的建设实施 一、 房地产开发项目的竣工验收 项目的竣工验收是开发建设过程的最后一个程序和环节，是全面考核建设成果、检验设计和工程建设质量的关键。 二、竣工验收的要求 三、竣工验收的依据 四、竣工验收的一般标准 五、竣工验收的程序 （一）单项工程竣工验收 （二）综合验收 六、竣工决算 七、编制竣工档案资料 第三节 房地产开发项目的竣工验收 1、土地使用权获取的方式有哪些？ 2、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。 3、什么是土地挂牌交易？ 4、房地产企业融资的渠道有哪些？ 5、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是产权调换？ 6、招投标的概念及内容是什么？ 7、比较公开招标和邀请招标的不同。 8、简述房地产开发项目工程监理的概念、内容和背景 10、房地产在投资开发经营中存在哪些风险？ 11、土地使用权获取的方式有哪些？ 12、比较协议、招标、拍卖和挂牌交易等土地出让方式的不同。 13、什么是土地挂牌交易？ 14、房地产企业融资的渠道有哪些？ 15、房地产拆迁补偿和拆迁安置的对象、形式各是什么？什么是产权调换？ 16、招投标的概念及内容是什么？ 17、比较公开招标和邀请招标的不同。 18、简述房地产开发项目工程监理的概念、内容和背景 复习思考题 （1）协议出让 是指土地出让方和受让方通过协商的方式，有限、有期限地出让土地使用权。 （2）招标出让 国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为. 第一节 房地产开发的前期准备 （3）拍卖出让 国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 2003年12月8日 北京首次大宗国有土地使用权拍卖会 大兴区黄村卫星城北区一号地 以4.3亿的起拍价在国际饭店竞拍 顺驰、天鸿、富力等几家知名房地产商 经过近30次的竞拍 天津顺驰集团以9.05亿元的”天价”竞买成功. 第一节 房地产开发的前期准备 2010年3月，短短两天楼面价相差小一万 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目