第二章节房地产及其描述幻灯片.pptVIP

5、有限产权或部分产权的房地产 如按房改标准购买的公有住房属于这种产权。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为全部产权。 6、有租约限制的房地产 7、设立了地役权的房地产（如允许他人通行） 8、设立了抵押权的房地产 9、有拖欠建设工程价款的房地产 10、已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产 11、临时用地或临时建筑的房地产 12、开发建设手续不全的房地产 13、产权不明或权属有争议的房地产 14、被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产 15、违法占地或者违法、违章建筑的房地产 16、房地产的租赁权（承租人权益） 17、地役权 18、房地产的抵押权 19、房地产的空间权利（地上、地下利用权） 20、房地产中的无形资产 例如：包含特许经营权的汽车加油站等。可以包含（不包含）无形资产价值，可以分离出无形资产。 第四节 房地产状况描述 一、房地产基本状况描述 二、房地产区位状况描述 三、房地产实物状况描述 （一）土地实物状况描述 （二）建筑物实物状况描述 四、房地产权益状况描述 （一）土地权益状况描述 （二）建筑物权益状况描述 一、房地产基本状况描述 （1）名称：说明估价对象的名字 （2）坐落：说明估价对象的具体地点 （3）四至：说明估价对象的四邻 （4）规模：土地面积；建筑物的建筑面积或套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积；客房数/床位数，可容纳用餐人数，影院座位数，医院床位数，停车场车位数；仓库体积。 （5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。 （6）权属：土地——国有/集体，建设用地/宅基地/承包地，出让/划拨/其他；房屋所有权（所有权人）。 二、房地产区位状况描述 （一）位置描述 （1）坐落：具体地点（位置图） （2）方位：某较大区域（城市）中的方向和位置以及某较小区域（小区、路口）中的方向和位置 （3）距离：说明估价对象与重要场所的远近 （4）朝向：说明估价对象正门或房间窗户正对方向 （5）楼层：地上、地下，某层、某套 （二）交通描述 （1）道路状况：有几条道路、到达距离、路况（等级、路面、流量），过路过桥费标准 （2）出入可利用的交通工具： （3）交通管制情况：步行街、单行道、限时通行等 （4）停车方便程度和收费标准： （三）周围环境和景观描述 （1）自然环境 （2）人文环境 （3）景观 （四）外部配套设施描述 （1）外部基础设施 （2）外部公共服务设施 三、房地产实物状况描述 （一）土地实物状况描述 （1）土地面积：依法确认的面积，通常以㎡ (平方米)表示，面积较大的土地通常以h㎡(公顷)表示 （2）土地形状：通常用图(如宗地图或规划图、建筑总平面图)来说明 （3）地形：平地、坡地 （4）地势：与相邻土地、道路的高低关系，自然排水、洪水淹没等 （5）土壤：污染、垃圾填埋，化工厂，盐碱地等 （6）地基（地质）：承载力、稳定性，地下水，不良地质现象 （7）土地条件（开发程度）： 基础设施完备程度、场地平整程度 （8）其他：几面临街，临街宽度、深度等 建筑高度又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制。 建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率(%)。 （二）建筑物实物状况描述 （1）建筑规模（面积最为典型）： 有的建筑物需用面积来说明；有的建筑物需用体积来说明，如仓库；有的建筑物需用其他单位来说明，如停车场通常用车位数，旅馆通常用房间数或床位数，电影院通常用座位数，医院通常用床位数。 （2）层数和高度 层数包括地上层数和地下层数。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。 ◆ 1～3层为低层住宅； ◆ 4～6层为多层住宅； ◆ 7～9层为中高层住宅； ◆ 10层以上(含10层)为高层住宅。 ◆公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层建筑(但不包括总高度超过24m的单层建筑)； ◆建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 面积包括：①建筑面积；②使用面积； ③ 其他面积。 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 其他面积如：成套房屋的套内建筑面积；住宅的居住面积，商业用房的营业面积，出租的房屋的可出租面积(具体有可出租的建筑面积、可出租的使