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成都浅水半岛项目市场定位 土木1091 毛常志 一、销售目标定位 1、项目目标客户群 项目规模庞大，客户构成势必极其丰富。 从项目的运作动态来看，客户呈现一种随项目开发进度不同，而呈现一定差别的变化：一期主要是地缘性客户，居于项目周边的区域；二期、三期随着项目的知名度打开、建立，目标客户将主要是成都市区域的购房者、外地购房者。 2、一期目标客群特征 1) 分布区域 主力客户群主要为城东、城北的居民，大致分布于成华区、金牛区、锦江区一带，他们在城东生活了很多年，工作、生活、朋友圈子均分布在城东范围内，对他们而言，他们有强烈的东部情结，不愿离开他所熟悉的这个区域。 少部分居于省内二级城市如绵阳、乐山等地的高收入群体，他们想迁移至成都，需求高性价比的普通住房。 2) 购买目的居住自用为主，少量预期升值的投资客户 3) 年龄年龄跨度较大，约为25岁—50岁 4) 购买力 总价承受能力：主力客户群购买力在50万元以内； 首期支付能力：主力客户的首期支付能力在10～17万元间（首付三成计）； 月按揭支付能力：主力客户的月支付贷款能力在1000～2000元间（15～20年计）； 5) 职业特征 国有企业单位的领导层及专业人士 国家公务员 各中学、大学的教师 私营企业主、城北做生意老板 资金充裕的房产投资客 外地购房者 区域外的白领重建荣耀 畅想明天 以明日视野构建今日生活 支持这一定位主要是： 显耀地段的中心城市的组成部分，是未来城市居住的典范之一位于城东二环路旁，交通便利 区域楼盘的品质逐渐提升，本项目确立为片区核心和标志超前的规划设计及建筑形态，引领成都楼市，影响中国城市居住趋势 成功的差异化是该区域楼盘市场成败的致命关键。同时，城东独特的人文沉淀、区域特征等决定了本项目的最大推广点——由工业文明向居住文明的转变。这一点已经在市场调研、区域分析以及广告公司讲稿中得到印证，所以项目应从软件着手，以软带硬、以营造有品位的生活形态为基本线索，将其包装成尊重历史人文的、充满文化品位的产品，具有自然、生态、亲情风格的小区。对这个主题的包装完成需要有四个支持点：  建筑外立面； 景观设计及实施； 服务品质体现； 强力的文化推广宣传。由此，本项目定位：高品质、高附加值、高品位的大型高层社区1、 根据市场调研报告显示，城东2005年度的供应价格集中在3000-4000元/㎡价格区间内，结合2005年度房价增长率核算，2006年城东房价将达到3180-4240元/㎡价格区间内。 2、 城东转向二环开发。根据2005年至2006年上半年土地跟踪供应来看，下半年东二环将有电子产业、首创、花样年、朝阳等多个知名开发商推盘，对区域品质提升以及供应价格的起到了推进作用。 3、 本项目定位为区域高品质社区，引领型项目，其价格需与产品品质相吻合。 根据以上三点项目价格应用策略为：高出区域现行价格，定位为成都市中高楼盘价位。 整体均价：4500元/㎡ 一期均价：4200元/㎡ 二期均价：4500元/㎡ 三期均价：4800元/㎡