10-17威远商业市场分析教学讲义.ppt

威远·鑫泓广场商业市场分析报告 谨献：四川省鑫泓房地产开发有限公司 克拉地产策划部 2014.10.17 县级城市微观市场分析 [商业发展及主要商圈布局分析] （1）目前威远成熟的商圈是老城商圈，半成熟的商圈是城南商圈，其它商圈目前都尚未成型，但是可以看见威远逐渐从单中心向多中心的转变，未来威远商业发展前景是较好的。 （2）老城的商业职能当不能满足城市需求的时候，就会衍生出新的商圈，这也是城市发展的规律，大型百货和大型商业的建设，可以促进威远商业的发展，但是也可以看出未来商业竞争的加剧。 威远目前成熟的商圈只有老城商圈，其它商圈目前都只是半成熟或尚未成型,老城区受范围限制，已无发展城市商业空间，因此威远逐渐从单中心向多中心的转变已成必然趋势。 老城商圈 城南商圈 城北商圈 威远·鑫泓广场 县级城市微观市场分析 [主要商圈或商业街分析] 威远未来商业的发展格局为多商业中心和特色商业街的发展模式。 [县级城市微观市场分析] 典型业态及主题性业态分析 城市微观市场分析 [县城内主要商业街、底商及商业综合体分布] 县城内主要商业分布在老城、城南、城北三大商圈，本项目则位于三大商圈与威远最大的成熟高端社区群之间 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 城市微观市场分析 [县城内商业定位及业态分析] 兰草街 萝卜巷 兰草街、萝卜巷及周边区域是威远成型最早、也是当前最核心的商圈，以百货购物为主业态，辐射能力涵盖整个威远县城和大部分乡镇，人口集中、区位优势明显，但因此也缺乏进一步发展的潜力 城市微观市场分析 [县城内商业定位及业态分析] 高笋塘 威远商业广场 高笋塘-荷花街是威远县城最主要的中高端餐饮和休闲娱乐区域，而随着威远县城城南开发，又逐渐形成了半成熟的专业建材家居市场，涵盖人民路-威远商业广场 1、威远目前成熟的商圈只有老城商圈，其他两大商圈都尚未成熟，而老城商圈受到地理区位的限制，已经没有发展的空间，其拥堵、缺乏停车位、业态的缺失等因素都表明，老城商圈的核心地位将随着城市的发展逐渐被取代。老城商圈面积铺散的消费模式，完全可以被本项目集中在一体的一站式消费模式所取代。 2、城南商圈的定位决定了只能是一个专业性质的商圈，而本项目定位为综合体，可以与其形成一定的互补。 3、城北新区地广人希，这是其优势，其商业业态规划较好，但同样因此，培养市场的时间将很长，就目前来说，城北新区商业的辐射能力很弱，只能在建材家居等紧跟新兴住宅的行业上影响新区本身不足2万人。 4、本项目拥有极好的区位优势，其周边拥有数个成熟的大型社区，不完全统计其常住人口在8-10万左右。而定位为综合体，这种一站式消费的模式可以充分吸纳老城和城南两大商圈的资源，从而获得更大的辐射半径。而引进旅游概念的海洋世界，更是把辐射半径延伸出威远县，覆盖了周边2小时车程内的6个地市。 5、本项目需要充分发挥区位优势，吸引众多投资者入驻，在城北新区商圈成型之前，形成较为成熟的商业区域 小结 [城市微观市场分析] 商业市场分析小结