长春经开项目市场定位.pptVIP

2007年经开土地供应加大，使经开区发展更为迅速 2007年长春市计划供应土地850万㎡； 2007年经开区计划供应土地15宗，面积109万平方米； 在土地出让计划中，以东方广场周边土地出让最多，可见东方广场将成为近阶段经开区发展的核心； 项目周边地块宗地四至 面积（万 ㎡） 用途 洋浦大街东、武汉路南、东七路西、闵行路北 12.9341 住宅、商服 洋浦大街东、合肥路南、东七路西、闵行路北 11.9657 住宅、商服 东七路东、合肥路南、吉林东路西、闵行路北 7.3376 住宅、商服 洋浦大街东、吉林大路以南、东方广场以西、合肥路以北 13.37 商服 回迁楼以东、合肥路以南、朝阳东路以西、三期回迁楼以北 2.03 住宅、商服 洋浦大街东、东方广场以南、吉林东路西、合肥路以北 3.92 商服 朝阳二路以东，洋浦一路以南，朝阳东路以西，吉林大路以北 21.5 住宅、商服 洋浦大街以东，洋浦一路以南，朝阳六路以西，医专以北 5.8 住宅、商服 区域房地产市场的发展预测 从长春市整体房地产发展来看，东部板块最先得到客户群体的关注 随着万科上东区、亚泰花园的开发，使长春东城受人瞩目 近年二道区的快速开发，使其房价攀升速度较快，从而带动经开区的发展 二道中心区可供开发地块不多，使得客户群体退而选择较偏地带； 未来两年内二道及南关区的房地产竞争将逐步转移到经开区； 随着经开区的前景规划，经开区的房地产将成为经开区、二道区、净月区等具有一定居住习惯所选择的重点； 城市建设的不断完善化解城郊与城区间的界限，从而为项目带来一定的发展空间。 目标客户与产品定位 精 确 分 析 项目目标客户群体定位 1 项目客群定位推导 目标客户类别锁定 不同的客户会有不同的利益要求，根据这一原则，我们可以将目前市场有需求的大型客户分为五类： A、地段取向型：例如，“我只选择东部板块； B、价格取向型：例如，“我的预算是30万以内； C、品质取向型：例如，我要求先进、完善的配套设施和建筑品质； D、时间取向型：例如，我要在2008年内进住； E、服务取向型：例如，我要求购买前、购买中、购买后的良好服务 细分方案是建立在假定每个细分市场在选择住宅楼时，只考虑一个利益要素的前提下进行的，事实上，客户会追求不同的利益组合。例如，地段──价格取向型、地段──质量取向型、地段──时间取向型、地段──服务取向型等多种演化类型。 同时，通过分析我们发现，价格因素和品质因素是本案的优势和强项，因此我们可以把营销重点放在价格取向型和品质取向型的细分市场上。 Diagram 2 家庭分立 2房/3房 Diagram 2 在消费需求中，抓主力 市场机会 换房族 2房/3房 高品质住房消费需求远未满足，刚性需求量大 城市新迁入人群：2房/3房 经开区目标客群： 区域来源 1、经开区域为主 2、二道及净月开发区 3、南关区及朝阳区（迫于城市中心区房价高涨，被逼选择区域外购房的群体比例在扩大。） 职业构成 1、经开区域内工厂的高级蓝领及中层以上主管为主 2、区域内及区域外的私营业主 3、高校教师、国家公务员 4、区域外的高薪阶层 5、其它 年龄阶段 28～45岁为主 收入状况 家庭收入在3500～6000元为主，家庭存款在5～10万元之间 客群表征 1、多在中专至本科居间，以中专及大专为主 2、家庭结构以“两人世界”及“两代”为主 购买诱因 1、满足低门槛初次置业的需要 2、解决户口 3、工作方便 4、投资出租、升值。（国六条后以短期投资为目的的购房群体将有所减少。） 客群定位 核心客户 经开区、二道区以及市中心中小私营业主 25岁-35岁，外地人，这部分人没有接受过良好的教育，依靠一己之力在无锡打拼，做生意、跑物流等，经过相当年限的积累有了一定的积蓄，希望举家在无锡定居，他们的身影经常出现在周边市场群当中。 重要客户 经开区中坚阶层 大都是高素质、中等偏高收入阶层，他们是经开区各行各业的代表；具有较高的收入和良好的职业前景，年龄在25-40岁之间，已经习惯了经开区的生活和社会环境。 重要客户 新一代长春新市民（白领阶层） 25－35岁，收入水平较好，但相对稳定。受过良好教育，对核心区依赖程度较高，但支付能力有限。 游离客户 外来进城置业客群 有一定购房积蓄，具备置业能力，希望从此彻底改善居住条件、成为正真城市居民的人群。 在长春的战略下经开区的历史机遇 从正在实施交通规划上看，东方广场将成为长春市的迎宾大道，吉长高速、龙家机场的必经之路，将使东方广场成为长春市的重要出入口。 从经开区整体规划布局来看，经开区的核心区域在东方广场，以南北二翼向外发展 东方广场本身以及与周边环境相结合形成的城市关口和门户形象。 围绕广场以及干道两侧形成的步行绿化带系统、城市公园以及结合东新开河开