成都.二仙桥.棕榈湾项目营销策划案讲解材料.ppt

四、项目发展策略 开发策略 做二仙桥房地产板块市场的领导者 做城东市场的补缺者 开发节奏 项目一期： 推出74 ㎡套二和89㎡套二变套三户型产品占领市场，同时试探市场反应 项目二期89平米套二变三户型高性价比产品提升项目形象 项目三期：115㎡舒适型套三、128㎡尊享型套三推向市场 整体开发节奏 一期 二期 三期一批次 三期二批次 11年10月开盘 12年4月开盘 2012年月9开盘 2012年12月亮相 11.6项目开工 11.7项目亮相 11.10项目样板区域打造完毕，一批次房源开盘准备，借势秋交会交会强势登陆市场 项目二批次借机秋交会亮相 项目二期达到预售阶段，以强烈的体验式营销实现本批次房源快速清盘 项目于秋交会前亮相 一期商业招商开始启动，二期房源达到现房程度 推盘节奏 整体开发节奏 五、项目营销策略 结合不同的市场环境，采用的三种竞争导向 在不成熟、供给小于需求的市场，以项目为先导，作为市场的切入点； 在相对成熟、供需基本持衡的市场，以客户为先导，作为市场的切入点； 在成熟、完全供过于求的市场，以竞争为先导，作为市场的切入点。 因此，本项目所处的相对成熟、供需基本持衡市场现 状来看，本项目应以客户为先导，作为取胜市场的切入点。 项目全盘营销策略 营销策略 项目营销出路 1 两大营销战略 利用知名品牌组合，提升整个项目品牌附加值； 在住宅、商业上，加强品牌互动； 品牌互动 品牌互动 赋予项目服务配套差异化；以星级物业服务的体验性营销作为项目核心竞争力； 赋予项目物业功能差异化；在软性配套上实现与商业互动。 服务竞争 2 两大营销战略 项目营销出路 3 核心营销策略 服务营销策略 量子营销策略 借势营销策略 事件造势策略 点式渗透策略 价格策略 3 5 6 1 2 4 核心营销策略 星级酒店式的物业服务； 体验式营销（设施提前展示、样板层、现场服务）； ………… 服务营销 主城区潜在供给分析及热点区域预判 合壹解析： 未上市地块主要集中在城东（二/三环），合计有19 个项目未上市， 本项目位于此区域，预计未来两年内，供给将会急剧增加，市场竞争将会空前激烈 该区域市场未来两年供应量将达到600万㎡，建议本项目尽快启动，占领市场先机 成都房地产市场分析 市场供给分析 市场总结 主城区潜在供给分析及热点区域预判 市场呈“V”字形发展走势：一、三、四季度成交高企；二季度受政策影 响大，市场在二季度短暂下行后又回升，全年来看较为稳定； 成交均价再创历史新高，各方位均价较去年同期有990-2750 元的涨额； 存量有所上升，但仍处于历史低位； 项目所在城东区域——成华区，从市场数据来看有一定的上升，供应量与销售量基本持平，市场发展较为健康，但市场基础依然薄弱，基数较小，在成都主城区市场所占比重较小； 市场预判 成都政府被动出台“国八条”执行细则，对2011年成都房地产市场将会产生深远的影响。预计2011年全年成交总量在 600-800 万方之间： 受严厉打压政策影响，2011 年成都楼市成交整体或将沿着低开平走态势发展，但仍有一定下行预期， 平价首置项目市场机会更大：由于2011 年定位中高端项目众多，在当前 打压高房价的背景下，平价首置项目最为抗跌。 成都房地产市场分析 房产税 国8条后续的调控组合拳 提高首付 限贷加息 限价 需求被严重压制 成交量极度萎缩 监管 保障房 限外 限购 专项研究 限购令对市场影响 成都限购区域与非限购区域成交套数同比变化情况 主城区限购 限购期（2.15-5.10） 供应（套） 同比 销售（套） 同比 2011 20542 10.32% 12451 -66.58% 2010 20330 -3.5% 20831 -21.12% 2009 21052 ○ 26406 ○ 近郊非限购 限购期（2.15-5.10） 供应（套） 同比 销售（套） 同比 2011 35956 10.89 % 25822 -7% 2010 32048 35.12% 27650 42.6% 2009 20793 ○ 19384 ○ 专项研究 限购令对市场影响 2011年1月，成都楼市新增楼盘34个，2月新增26个，3月新增51个，4月新增楼盘已经超过60个，5月将新增楼盘60余个，显然，4—5月成都涌现大量待售新盘，更有业内人士预计，住房供应或将在未来3个月内出现供应井喷。由此可见，成都楼市周推盘面积与周成交量、成交面积形成鲜明对比，市场明显出现供大于求的状况。 专项研究 限购令对市场影响 新增供应不断膨胀? 刚性需求缓慢释放 1月26日新国八条颁布后，成都楼市周成交量在短期内出现大幅下滑。 2月15日政府出台限购令前，周成交量又出现大幅上涨，这一