成全机构2010年05月沪杭别墅项目精彩个案分析报告培训资料.pptVIP

亮点三：立体景观 精致细腻 绿化密度大、层次感很强。S型人行道丰富了景观层次，使人行走其中获得良好的景观体验。景观节点塑造有层次、品种多样。拥有较大的庭院面积。 亮点四：会所配置齐全、立体高差层次丰富 龙湖在坡地别墅方面有着丰富的实践经验，其会所区域立体高差的做法在上海还较为少见。会所配置较为齐全，会所面积3000 平方米，其中地上1500平方米，地下1500 平方米。配备室内恒温游泳池、spa等设施。 亮点借鉴 亮点借鉴 亮点五：较高附加值 ? ? 联排别墅赠送面积大，典型表现为其260-280平方米的双拼别墅竟有6层，有着高达180-200平方米的超大赠送面积，建筑高度与旁边的联排、叠加相似，与较大体量的叠加别墅（三层一户）相比，联排别墅共6层，直接拉开了与叠加的距离。 营销背景 上海滟澜山面临的问题： 新市场：新品牌首个项目，认知度、信任度不足； 高价格：上海外环地王，单价远高于同类产品，销售难度大； 距离远：郊区别墅项目，到访率低； 市场差：面临楼市寒冬，且开盘期为传统淡季； 时间极短：08年11月10日样板区、售楼处方能呈现；全年仅有40天销售期。 需要解决的问题： 实现无售楼处样板区前大量蓄客； 吸引能够接受高价格的优质有效客户； 售楼处开放前实现部分销售。 销售 突围 公司品牌 传播 销售单兵 突破 密集圈层 活动 独特产品形象塑造 营销亮点 上海龙湖滟澜山 · 营销发动机的四个叶片 营销亮点 2、特色渠道：联姻电影，跨界成长 《家有喜事2009》牵手绿城千岛湖玫瑰园，电影拍摄于绿城千岛湖度假公寓样板房取景。 《家有喜事2009》古天乐与沈丽君@千岛湖 《家有喜事2009》郑中基与姚晨@千岛湖 营销亮点 3、体验营销：现场为王，赢在现场 2009年10月25日，淳安县委宣传部、淳安县旅游局与绿城·千岛湖度假公寓、绿城·千岛湖玫瑰园共同发起主办了“最美工作超赏玩家”的活动，通过公开海选的方式，招募活动参与选手。最终参与活动的选手将会以各类专业级的眼光，分别从情侣、商务、家庭、热火度假等角度寻找千岛湖最美的度假线路。在活动结束后，还将会向社会公布这些精选出来的旅游度假线路，让前来千岛湖度假的人们体验不一样的千岛湖别样度假风情。 个案三：万科翡翠别墅 物业类别：独栋别墅 物业地址：上海闵行区江桃路505号 开 发 商：上海加来房地产开发有限公司 占地面积：180000平方米 容 积 率：0.39 绿 化 率：35% 物 业 费：7.80元/平方米·月 当前均价：72000元/平方米 2800万/套起 项目概况 翡翠别墅位于上海新浦江镇，是上海一城九镇规划中距离中心城区最近的区域。新浦江镇定位为意大利风貌，以300米*300米为基础的方格形街区中，穿插着两条东西走向的步行街和自行车道，用以释放纯粹的意式生活情趣。这样的布局，不但让浦江新镇拥有了类似皇城的地位与威严，又确保了意大利的生活情趣能够自然而然的流露。 北京紫禁城 意大利古罗马城 上海新浦江镇 规划布局 翡翠别墅的规划，融合了中国传统皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律，通过仪式化的组团单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系。将整个社区划分为各个方正的单位，并形成错落有序的功能区域。 翡翠别墅总体布局 翡翠别墅一期布局 规划布局 通过现代化的材质与手段，翡翠别墅将意大利建筑的经典符号完美承袭，并将优雅、闲适的生活状态深藏其中。 建筑风格 源自于意大利特色的烟囱，最大限度的保证原味的意大利风情，在设计中保留意大利的烟囱，起到美化的功能。 脱胎于意大利的平坡屋顶，以及红瓦结构，都给业主带来了视觉上的舒适感。 建筑特色 窗户，利用大面积的开窗与现代工艺的组合，实现意大利建筑最大限度地增加自然采光的特性。 源自于意大利经典的廊道设计，尽量外延，但又与草坪充分区隔。并与现代休息方式的结合，成为一个独立的室外休息空间。 建筑特色 通过现代材料的运用，来演绎原味意大利的木质结构下的建筑形态。 以意大利的传统石材为建筑整体框架，既具高层次的品质感，又能经历时间。 建筑特色 为了原滋原味的意大利景观情趣，大量的意大利景观元素被引入社区，如：喷泉、台地、葡萄园，而这些元素，被中国园林的建造技法，巧妙的安排在了社区中。 中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移步换景”的景观感受，不论在哪都有“剧幕式”的景色与“场景化”的风光来取悦生活。 景观特色 二层 地下层 一层 户型主力面积： 主要为360和4