商业地产营销策划 重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书.docVIP

重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书（提议稿） 第一部分 沙坪坝片区商业调查浅析一、沙坪坝区商业发展现状(一)沙坪坝区商业经济基本描述沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市区西部。全区幅员396平方公里，人口66万。其优越的地理位置、发达的交通，成为重庆人流、物流、信息流之要道。2000年沙区全区国内生产总值（GDP）达到83.1亿元，财政总收入8.2亿元，城镇居民人均可支配收入6421元。目前沙区已经拥有大小商场1300余个，2000年沙区商品销售总额超20亿，沙区已成为重庆市的第二大商业中心。沙坪坝区经济较为发达，是重庆市重要的工业基地之一。沙坪坝区是重庆市科技实力雄厚、文化教育发达的科教文化区。区内有大专院校9所，中等专业学校、中小学300多所，在校学生12.3万人。全市近三分之一的科研机构集中在我区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。 （二）沙坪坝区主要板块的商业分布情况中部板块——地处沙区的商业中心，是沙区商业市场发展最早的板块。随着近两年沙区商业发展的日益迅猛，在沙区商贸中心的角色定位也日益明显。板块商业市场特征：中部板块集中了沙坪坝区各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商店，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商场，是商家的必争之地。该板块代表性商业物业众多，诸如华宇广场、沙重百、新世纪百货、金诚广场、立洋百货等等，无论是商业规模、所处的地段、经营的品质、还是一贯大气的推广方式，都是作为了沙坪坝区的商业经济繁荣的象征，同时，在全市也具有极大的影响力。南部板块——随着沙区政府南迁凤天路以及沙区政府有意将南部新城打造成沙区的***、文化中心，以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙区房地产开发最热的板块之一。板块商业市场特征：南部城区板块是沙区中高档住宅小区最为集中的板块，芳草地、天骄年华、龙洞湾花园等，沙坪坝区的知名楼盘均在其中。但是，商业物业相对缺乏，而且各档次物业的分布相对比较均匀（随各小区而自然形成）。马家岩建材市场是该区域内商业物业的代表，其以主力店加商业街的模式进行商业专业业态经营，再有区政府的大力扶持，马家岩建材市场成为了全市范围内较有影响的大型专业建筑材料市场之一。北部板块——处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该板块内。板块商业市场特征：北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发项目并不多。在此情况下，区域内商业建筑形态多是以商业门面为主，且经营效果良好。欣阳广场是目前该区域内唯一的集购物、休闲、餐饮于一体的大型综合商场，但是从经营效果上看，其超市和餐饮点生意火爆，购物场所则效果一般。东部板块——长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，包括重棉二厂、红岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。是沙坪坝区较老的大型居民聚居区之一。整个区域内房地产开发起步较晚，房价亦较低。板块商业市场特征：目前该区域内商业物业的经营业态定位是：作为整个片区内的日常生活或者居家所需的配套设施，如小型超市、菜市场、小型餐饮和日用型消费（美容美发、VCD出租等）。但是由于沙坪坝区招生办（垄断）和沙区唯一的开放式大型体育馆位居于此处，加上区域内的学校较为集中，因此，文化类专业市场较为发达，现代书城就是该区域内的典型商业代表。西部板块——由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙区的物质组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。板块商业市场特征：由于历史（该区域曾属于沙坪坝区的城乡结合部）和交通（干线较多，易分流人群）的原因，该区域内的商业氛围一直较为淡薄，商业经营也是多以小型、居家型产品为主。 （三）传统商业物业在沙坪坝区的分布简析重庆市传统商场的代表首推重庆百货大楼，该商场分别在渝中区、江北区、九龙坡区、南岸区以及沙坪坝区开店经营，以传统百货为主，商品价格及档次均走的是大众化路线。沙重百于1999年底，进入沙区市场,位于沙坪坝正街,属于中部板块内。据统计：2002年该商场总营业额达5.5亿元，是沙坪坝区最好的商业物业。从1999年到2002年的几年时间内，重庆市传统百货业的精英，新世纪、明日、立阳等相继进驻沙区。且全部集中于中心区域。不但繁荣了沙坪坝区的商业经济，而且还促进了沙坪坝区整体经济的发展。但是，中心区域内的商业个体竞争较为激烈，同质化冲突严重。传统商业在沙坪坝区主要是以零售业为主，这种表现形式形成了较好的市场规模和经营方式，是沙坪坝区经济活动的重要组成部分。沙区中部板块的商业竞争，在整个重庆市场的传统商